新盤短評 - 丰匯

80后。向上樓 專欄 (80后求生隊長)

今日個電話響起,有Agent同我cold call長實深水埗的丰匯,當頭第一句就sell實用呎價新樓宄千零蚊,老實講丰匯比我的第一感覺的確係很平的。但係Agent講野一定只講最好的野比你聽,所以當我婉拒后,我就打開有線睇下佢地又講乜狗。


有線就話丰匯劈價,攞西九龍四小龍同一號西九龍黎比較,話長實一號西九龍平均實呎開萬二蚊左右,所以丰匯一出平均實呎10000左右,一號西九龍買家即時坐艇,感覺當然又係再次印證呢個盤好平呢件事。於是,打開我的google map,我就搵一搵丰匯的地址,見到荔枝角道同醫局街,開始就幫到我更了解到咩事。


丰匯的地點,其實同一號西九龍都有一定的距離,一號西九龍係長沙灣四小龍近荔枝角美孚,而丰匯就係番深水埗近西九龍中心一帶。果條醫局街,日頭就係收舊電器的生意林立的街道,而係同一條街的另一端,亦有美沙同中心,雖然都有一定的距離,但如果要簡單形容呢條街,就真係日頭過份雜,夜晚過份靜,唯的好處就係丰匯係街口,你唔行太入都可以避開小小的。


而實際的地盤,其實分1,2,3座,而古古怪怪咁個第三座係去左條街的另一邊,而更古怪的係個地盤包住左一支2002年恆基起落的單幢樓嘉裕居。地理位置上,除左頭先所講的地區問題外,本身座樓都可以用四面都係樓景黎形容,除非你係極高層即25樓或以上,否則你都好難有比較開揚的景,更大穫的係有部份開則更會係樓望樓咁,所以我諗對比起其他新盤總有D咩園林綠化的景,丰匯就乜都無。



交通方面呢,果個位就要行番去地鉄大約要6-8分鐘,荔枝角道同埋長沙灣道都有巴士,雖然唔係太近地鉄但都叫做唔係勁隔涉。奈何真係要明白,深水埗係比一條長沙灣道分開兩邊,黃金商場果邊就叫旺D,而呢邊就真係雜同靜小小,所以簡單黎講呢個盤真係同豪字係扯唔上任何關係。


不過賣野的野,乜都可以用價錢作招來,只要價錢反應番一样可以賣個滿堂紅,所以係價單我就搵左下列幾個單位作比較:


丰匯:(未計折扣)
- 1座8樓C   實呎745呎 賣7833000 (實呎10,514)
- 1座22樓C  實呎745呎 賣8734000 (實呎11,723)
- 1座31樓C  實呎745呎 賣9148000 (實呎12,279)
- 1座39樓C  實呎745呎 賣9674000 (實呎12,985)

- 3座8樓C   實呎362呎 賣3967000 (實呎10,959)
- 3座16樓C  實呎362呎 賣4521000 (實呎12,489)
- 3座22樓C  實呎362呎 賣4668000 (實呎12,895)
- 3座31樓C  實呎362呎 賣5121000 (實呎14,146)


可以見到,低層單位比起高層,大單位係貴低層兩成,而細單位仲要貴低層四成。而細單位的同層,係低層就呎價差唔多,但中層已經有10%的差距,高層就有20%,亦即反映市況,細單位比較受歡迎,低層質素亦係呢個盤比較差的。


而睇丰匯平唔平,亦可以攞頭先講過的嘉裕居去比較,但嘉裕居成交唔多,過去一年只有好少成交,我就搵左兩個做參考:


- 嘉裕居17A 實呎305呎 賣3380000 (實呎11,082)  [2013年8月23日]
- 嘉裕居18D 實呎305呎 賣3080000 (實呎10,098)  [2013年1月28日]


可以用黎比較的係17A,以嘉裕居細單位17A同丰匯16C黎計,減左5%折扣,貴左大約6%,以新樓同二手樓價比,呢一下算係克制的。但係嘉裕居只有23層,估計丰匯的高層單位就會食深好多了,睇黎策略就係平手走中下層,中高層先食番深小小。


不過再比較埋之前同區的薈悅,攞番大約樓層未經折扣優惠的單位黎睇:

- 薈悅17C實呎356呎 賣4296000 (實呎12,067元)

如果以呢口價黎計,其實丰匯仲價過薈悅,當然你可以揀唔同折扣plan拉番暈的。

再換個角度,如果大單位係平過細單位的話,咁究竟大單位有幾平呢?如是者我就搵左呢一年的平盤王尚悅的盤黎睇睇: (未經折扣)


- 尚悅8座8樓A室 實呎743呎 賣7321000 (實呎9852元)
- 尚悅8座26樓A室 實呎743呎 賣7914000 (實呎10651元)


老實講,如果你楂住差唔多筆直,尚悅果口價同丰匯係中低層真係好貼。不過尚悅中低層都叫有D綠化景,丰匯就肯定樓對樓景,如果你唔要景的,一個叫九龍三線位,一個叫元朗三線位,我相信丰匯都一定好有吸引力。


因此,結論係丰匯的大單位,中低層的係真係平,中高層的,當市價吧。而丰匯細單位,中低層的算市價,中高層的就是貴了。可能你會問,點解長實係九龍的樓大單位會開到咁貼元朗價呢?我相信都係一個美麗的誤會,因為長實開則時,應該無諗過政府出招搞樓市搞到細價樓好賣,大價樓難賣,而一號西九龍已經話左大單位好難清貨,呢個丰匯個位仲衰過一號西九龍之餘,又唔小心開左咁鬼多大單位,所以局住平小小都要去散貨。


我相信,中低層的,一定去得到貨,但係中高層如30樓樓上的大單位,真係要睇下市況了。


隊長指數(Captain Index): 65#
抵賣指數: 70分 (平係有原因的...)
自住指數: 75分 (自住你係要大空間的話都叫抵,細的買第二度算數)
前景升值指數:50分(限於個location,睇怕二手都唔知sell咩idea,預期落后大市)
收租回報指數:70分(買中低層可能有人貪平,高層就唔好搞了)
 


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