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有樓萬事足

政治新局面下的樓市趨勢#1 - 汪敦敬 ( 「趁低吸納」...兇險啊!)

汪敦敬

選舉塵埃落定,無論閣下是否喜歡也好,現實中的確需要接受社會上有另一半人或者超過一半的人是和自己政見不同的,佔中及拉布的人,我曾以為他們是少數,卻原來我們才是少數,香港人的確選擇行這一條路!

他們不單只是我們在香港這個家的另一半!也是我們未來!他們亦得到大量甚至大部人投票上的支持!因此我們應該要面對現實!

之後應給予他們更多機會!更應向他們釋放更多善意,在不違反我們大原則下盡量支持,避免再爭拗磨損!因為這個二人三足遊戲,或者三人四足遊戲始终要玩下去!就算年輕人錯,就讓他們從錯誤中學習吧!我們年長一輩應做好本份,這個既然是命數就一起承受吧!

看今次選舉,泛民之間也有互相批判,有空間發揮後年輕人一樣可在檢討中學習成長!最重要是年輕人要保持理想不要做任何人的棋子!否則政治就沒有了它的神聖意義,但現實中偏偏都是不斷發生這種政治上的墜落的!

 

不過就算支持年輕人,也應實事求是,我作為市場評論員,應就新的政治局面評估樓市!在不斷的政治鬥爭下,土地供應極可能進一步短缺!令到樓價更具上升壓力!就等於年輕人喜歡租樓,也加速了租金上升!也等同鞏固了樓價!也等於阻止開發新市鎮,其實亦會令供應短缺,令發展商奇貨可居,豬籠更入水!而拉布也一定會令香港在這世界忽轉型的大局下競爭力更差更慢了!

 

我們要面對現實之餘,年輕政客及選民也應面對現實,香港面對的是環球量化貨幣引起的資金過剩和資產上升!和環球經濟轉型引起的競爭力重新執位!是需要開發大量的土地及進行大量的立法工作啊!

 

未來很大機會出現的困局,是樓價續升(土地供應不足,資金多、息口平!香港人唔買,境外購買力一樣會用香港上市公司甚至香港人身份來「趁低吸納」),卻因競爭力下降而失業率上升!兇險啊!

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月儲1萬上車,「新樓」貼錢平過二手4 點迷思 ( Ann & 1% Anthony) 

近期天氣熱都比不上多個新盤都提供高成數按揭的織熱,甚至連貴價豪宅也罕見九成半按揭!  注意注意,這些超高成數按揭,是發展商用自己錢,並不是由銀行借出。周末我和上車班學員一齊睇新樓,有人問是否真的這麼著數?

記著買樓第一步又住又賺 ★ 買樓投資最忌大方向(重視買樓)正確,小方向行錯(揀錯樓) ★  

例子2011年開賣的筲箕灣譽都入伙約3年,共錄17宗二手成交,全部都蝕讓離場,蝕讓率高達88%,蝕錢由10萬元至200幾萬,蝕得最甘是一個中層戶,實用622方呎,去年10月以600萬元易手,原業主2011年以848萬元買入,持貨4年,蝕248萬元,單位貶值29% ....    by cMoneyHome Ann & 1% Anthony 

朋友:「樓市凶兆呀!」
筆者:「今次又聽到啲乜嘢凶兆呢?」
朋友:「新樓呎價貼二手。」
筆者:「咁又點呢?」
朋友:「專家話,即是發展商睇淡後市,急散貨。」
筆者:「咁應該賣咩價錢呢?」
朋友:「專家話,新樓應該要貴兩成才合理。」
筆者:「如果個個新盤都要貴兩成,樓價肯定失控。」
 


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- 今年新樓 -

Grand YOHO : 新地出品,元朗新地標

薈朗 : 宏安出品 , 馬鞍山住宅項目。 (主打小型單位)

形薈 : 新地出品,  包括80伙開放式及63伙兩房單位,以定價計市值約11億元,形容定價貼市。

囍逸 :  信置出品 , 粉嶺聯和墟,提供296伙,間隔開放式至三房

逸瓏海滙 : 信置出品 , 西貢友盤

豐連 :  南豐出品, 200幾萬,附近屯門友吸貨

 

1) 平過二手,是普遍成交?還是個別成交?

記得有次睇紅磡新盤,呎價19,000元,代理說很抵,平過二手。

怎麼會呢?由於筆者在區內有單位收租,一直有留意行情,區內樓齡比較新的物業,何文田站「三寶」,呎價約15,000至18,000元。平過二手?怎麼說呢?

誰知代理拿出一個成交給我看,三寶之一的薈點,原來有一個成交呎價20,000元。筆者不敢質疑這個成交,但是就因為一個創新高的成交,就說新盤平過二手,是否值得深思呢?
 

2) 平過二手,是同級比拼?還是不同級比拼?

記得有次睇將軍澳新盤,呎價13,000元,代理說很抵,平過二手!

單從數字比較,確實是平過二手,然而,新盤的位置接近海旁,遠離港鐵站,步行的話相信最少要10至15分鐘。如何平過二手呢?

原來代理與天晉比較!怎能直接比較呢?天晉位於港鐵站上蓋,附設大型商場,加上名牌發展商,出名質素高價錢高,比它平不合理嗎?
 

3) 新樓應該比二手貴幾多?

就算是同級比較,普遍成交比較,有專家說,新樓應該比二手樓貴一至兩成,現在的情況是新樓貼二手價,實際上就是賣平了,是發展商睇淡後市的表現,是跌市的先兆。

筆者並不同意,甚麼是二手?為甚麼新樓就應該比二手貴兩成?很多時候所謂平過二手,所比較的二手樓,都是樓齡極新,例如入伙只有兩、三年的,剛剛有二手成交的樓盤。

是的,定義上你可以稱之為二手,因為確實有人住,確實有二手成交,問題是,從用家的角度來說,除了完全沒有人住過,開門時地上有張經地毯,兩、三年樓與新樓有何分別?為甚麼要平兩成?

還有一點是,所謂新樓,還有很長時間才入伙!

今時今日兩年已經算少了,很多樓盤要三年才入伙!選擇即供付款的朋友,又冇樓住又要供三年,點解應該要貴兩成呢?

如果是筆者,眼前有一幢兩年後入伙的全新樓,一幢已經入伙兩年的半新樓,假設物業的質素、設施、價錢、相若,你問我揀邊個,我都未必會揀所謂的全新樓,兩年冇租收、冇樓住喎!為乜仲要貴兩成?
 

二手樓呎價仍與新樓有距離

因此筆者不喜歡稱之為二手樓,反而會稱之為半新樓!

筆者心目中的二手樓,樓齡大約要有20年,規劃比較舊式,沒有甚麼會所配套設施。例如沙田第一城、黃埔花園,這些屋苑才算是二手樓。

有些地區,新樓的呎價確實是很貼二手的,例如馬鞍山,迎海與銀湖天峰、新港城相差不遠,筆者同意專家所講,風險相對較高。

但大部分地方,新樓樓價與二手樓價仍然有一段距離。例如大角咀利奧坊,與半新樓奧柏御峰比,當然是貼價,但如果與富多來新邨比較,價錢仍相差甚遠,低過富多來才是真正的平過二手。

文 及 筆者:cMoneyHome Ann  & 1% Anthony

 

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作者 : 汪敦敬

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汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年,現為「祥益地產」總裁。於1995年開始積極參與商會事務, 05-11年任香港專業地產顧問商會會長。09年金融海嘯期間,領導商會理事們簽署「不裁員承諾」,以履行社會責任及保持行業穩定。
 


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