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買新樓撻訂幾大件事?+ 上車最低入息要求 $27971 ( Ann + Anthony)

讀者Natalie問 : cMoneyHome 你好,本人大學畢業已好幾年,儲了點錢,之前看你的文章,提醒我們這些上車族,可以借盡九成按揭,首期幾十萬元就可以買樓,並不是坊間吹噓的百幾萬元,令本人重拾上車信心。

細細注買一個300幾萬元的單位上車,如果可以做到九成按揭,首期應該足夠,供樓更加沒問題,月供萬多元而已,佔我現時月薪還不到四成,而且明年我還有機會升職呢。


最近很多新樓盤,逾300萬元就有交易,發展商還會提供二按,甚至可以借到超過九成,確實心動,但報章報道指很多新樓盤都有撻訂個案,是不是樓市的警號呢?有甚麼要小心?

答 :  (分享來自 : 上車又住又賺 及 買樓上車防中伏 置業書作者  -  1% Anthony + cMoneyHome Ann )


對於很多報道,筆者都不太在乎,其中包括撻訂個案,哈哈!首先,任何時候都有人看好;有人看淡。就當買家真的後悔買樓選擇撻訂,只代表個別買家看淡而已,除非撻訂的數量很多,如果僅寥寥幾宗個案,參考價值實在不高。

1) 要明白他們只是散戶,尤其是細單位買家,可能跟讀者一樣,根本從未買過樓,更不要說經歷過樓市起跌。他們很容易受到身邊的姨媽姑姐及報章報道所影響,就好似當年筆者家人抽新居屋青衣綠悠雅苑,不是有一半中籤者退出嗎?今天後悔的又是誰呢?

2) 其次,買家撻訂可能只反映他們對個別樓盤的信心。買家都知道去到新盤展銷會,很多時都會被現場的氣氛影響。 往往落訂後返屋企諗清楚,睇多幾個樓樓盤後,才發現這個樓盤其實不太適合自己,或者發覺自己買貴了。原來另一個樓盤更適合自己,更便宜,於是選擇撻訂,也是人之常情。

3) 再者,近期很多個撻訂案其實是因為買家計錯數!以為自己可以過到壓力測試,誰知原來過不到,被迫撻訂! 筆者都會睇新樓,亦會聽聽代理介紹,親耳聽過,原來真是有代理不懂得計數,如果連買家自己都不懂得計,中招都不知道!

 


定義是可以借盡90%按揭,用盡30年供款年期,至於需要有甚麼條件?將來再寫文章詳細分析。

先說年青人儲錢及賺錢目標。以現時的按揭指引,首置人士最高可借90%按揭,貸款上限是360萬元。

換言之,400萬元以下物業,可用盡90%按揭額。舉例說:按息2.15厘、供款30年、按揭成數90%。

以上是首筆支出預算,以300萬元的單位為例,最少支出38.5萬元。

樓價 300萬 --- 壓力測試入息(加借保險) = $27,971

樓價 350萬 --- 壓力測試入息(加借保險) = $32,633

樓價 400萬 --- 壓力測試入息(加借保險) = $37,295


最近很多新盤都提供二按,但二按的利息,一般比一按高。一按方面,舉例H+1.7% (Cap P-3.1%),即封頂上限為2.15%,計算壓力測試就是2.15% + 3% = 5.15%。

如果讀者要借二按,舉例首三年P-2.1%,即3.15%,之後調整至P-1%,即4.25%,計算壓力測試時是以整個按揭計劃中,最高的息率為準,即是4.25% + 3% = 7.25%。

計算時不是分開一、二按計算壓力測試,而是整筆貸款以最高的利率計算,例如400萬元樓價,一按240萬元、二按120萬元,不是以240萬元(5.15%)+ 120萬元(7.25%)計,而是以360萬元(7.25%)計算。

兩者每月模擬供款相差15%,以30年供款期計算,貸款人的入息要求亦由約39,000元提高至45,000元。

如果二按的供款年期短,例如只有25年,整筆貸款就要以25年計算,入息要求再提高,可想而知相差多遠! 筆者不排除個別銀行有機會較寬鬆,但這是一般計法,不少買家因為計錯數,又不夠首期被迫撻訂!

 (分享來自 : 上車又住又賺 及 買樓上車防中伏 置業書作者  -  1% Anthony + cMoneyHome Ann )

 

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