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【投資睇樓記#51】邊啲物業值得投資? ( 買樓上車防中伏作者 - Ann姐 & 1% Anthony )

西九龍填海發展後,大角咀社區出現新舊交替的衝擊,大角咀東維持舊貌,多唐樓、舊式餐廳、五金舖、工廈,西邊商廈新樓盤林立,引來中產咖啡店、畫室。大角咀變天了! 鄰近港鐵站的新盤而言,其入場樓價水位有一定吸引力,惟項目四周有種百廢待興的破落感覺,地區觀感與奧運站一帶差異極大,而附近多個中小型重建項目仍然一窩蜂供應迷你單位,即使有一個多期整合式商場項目作輔助,惟發展規模始終無法與奧運站一帶相比,樓價抗跌性亦明顯遜色得多。

讀者來信 :
Ann & Anthony 你好,最近朋友帶我到大角咀睇一些樓齡逾30至40年的小屋苑。我對這區並不熟悉,感覺上很方便,因為從旺角站行過去都是逾10分鐘;但又感到很老化,附近亦沒有甚麼大型基建項目,朋友說這區很值得投資,你有甚麼睇法?

讀者潘先生

大角咀與港島西不同,賣的不是基建概念,是重建概念!相信很多朋友對大角咀都很陌生,如果筆者不是在幾年前曾經住過港灣豪庭,相信到今天都未必識路。

大角咀是一個舊區,很草根,很多40至50年樓齡的唐樓、洋樓、劏房及工廠大廈,未來將會有很多重建項目,整個區將會有翻天覆地的轉變!

筆者喜歡將大角咀分成兩大地段。

(一)奧運段(大角咀道至奧運站)

大角咀位處兩個港鐵站之間,顧名思義,這個地段靠近港鐵奧運站,部分屋苑甚至只有一條行人天橋之隔。

區內有幾個大型屋苑,樓齡約40年的有中匯街以南大同新邨。別小看這個老區,大全街、埃華街一帶,簡直就是美食天堂!

樓齡約50年的代表有中匯街以北的中字樓,簡直是劏房天堂。樓齡只有十多年的年輕代表有港灣豪庭,市區新式大型屋苑入門之選,樓價過去一年經歷大起大跌。

 


此外又有些名不經傳的單幢上車盤,低至300萬元以下都有交易。至於區內最大規模的重建,要算是利得街及福澤街一帶。

以前住港灣豪庭都很少過去,因為當時收購已經進行得如火如荼,很多商店已關閉,新盤有奧城西岸、利奧坊等等。

再往前走到博文街,主要是舊樓,如富貴大廈,附近地舖開了很多酒吧、食肆,有如一個小Soho。



 

(二)旺角段(塘尾道至大角咀道)

旺角段顧名思義是靠近港鐵旺角站,這部分是一個工業與住宅的混合區。
由豪華戲院開始延伸,區內有很多舊式工業大廈,部分已重建成為全新智能式工廈,例如Solo、The Bedford等,最高呎價逾10,000元。

至於住宅方面,非常多元化,有40至50年的舊樓,如大角咀大廈、福和大廈、福明大廈等。
又有逾20至30年的上車盤,如富多來新邨、海康大廈等;樓齡只有幾年的半新盤,如奧柏御峰、奧朗御峰、柏豐28、iHome及形品星寓等。


最近又多幾個地盤,當中包括不久前公布的槐樹街重建項目,收購呎價竟逾13,000元,將來售價肯定不便宜!

有朋友喜歡奧運段,但筆者更喜歡旺角段,始終靠近旺角,交通配套比較方便,亦反映在租金之上,同樣質素的物業,無論是新樓還是舊樓,租金大約相差5%至10%。


三年前筆者在附近買了個上車盤,逾260萬元買入,現市值約360萬元,市值租金回報近 5%。去年又買一個半新樓單位,市值租金回報近4%。



亦有不少戰友在附近入了貨,待重建項目陸續落成,就是收成之時,現階段仍有水位。至於該買那個位置,買甚麼樓比較好,甚麼價錢抵買,有機會在講座中再分享。

文:  Ann姐 & 1% Anthony


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