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再見了399萬的樓❤【細價樓升到幾時?..】- 買樓防中伏作者 : Ann 姐 & 1% Anthony

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你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。(不能怪人)白白從自己手裡溜走真正的財富機會。這當然與踏入財務自由無緣。

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二手屋苑又破頂! 2016年10月 沙田河畔花園細單位399萬易手 呎價1.65萬創新高。以16488元呎價成交,創該區細單位新高,直迫港島東區細單位呎價。成交單位面積242呎,以399萬易手,業主持貨6年賺1.5倍。

細價樓升到幾時?...399 萬爭奪戰!很多朋友都關心:「細價樓升到幾時?」

筆者:「差唔多啦!再升…就我去優勢。」
筆者不是預言家,看政府政策,就可以找到一些啟示。
過去幾年,身邊的業主、投資者,都在跟政府尋找目標!


隨時加息 或  買樓須做好準備
現時按揭證券公司就超過6成按揭貸款作擔保,倘樓價低於450萬元,業主有固定收入並且是首次置業人士,又符合最高供款比率45%,透過參與按證公司的按保計劃,最多可借9成按揭貸款,首期約40萬元。如果樓價為450萬至600萬,則最多可借8成按揭,貸款上限為480萬元,首期就要90萬元至120萬元。

例子入場費400萬元計,借9成按揭,利息2.15厘,分25年攤還,每月供款15,523元。如果啟動加息 (估計加息溫和)若加至2.5厘,每月供款將增至16,150元,比目前增加627元或4%。壓力測試下每月最低月入亦由35,602元上升至36,845元。換言之,申請人每月供款需要計得鬆動,方可過壓力測試獲批按揭。


200萬的年代
金融海嘯急跌之後,2009年中樓市重拾升勢,當時 Anthony Sir 地產投資兵團剛剛成形,開始第一浪尋寶之旅。當時我們買了多間百多萬的細價樓,比較為人熟悉的有大圍金獅花園、九龍灣得寶花園等,兩個屋苑我們都買了幾十個單位,有上車 / 有收租。筆者自己亦再買了幾個單位。後來樓價不斷攀升!  

想買樓者最關心的是:「細價樓升到幾時?應該投資甚麼?」很多地膽投資者跟我說:「買百多萬的物業吧,很快推上200萬!」為甚麼是200萬?因為政府政策!200萬以下厘印費是$100,大家都覺得這是細價樓的一個指標,一個臨界點。於是大家都在瘋搶百多萬的物業,到了200萬的時候,不少朋友出貨。

300萬的年代
往後樓價繼續攀升,下一個指標呢?300萬嗎?一來又冇咁快,二來又好似冇乜特別意義,適逢政府推出「實用面積」政策,大家都談論實用呎價。如果層樓賣到實用呎價接近10,000元,收貨了!很多人都樂意將手上的細價樓出售,2013年三辣招後,樓市經歷了十多個月的平靜,全城唱淡,新一代 Anthony Sir 投資兵團戰友,以這個參考指標買了很多細價樓,由於大型屋苑率先被炒高,戰友們大舉進軍舊區的小屋苑及單幢樓,包括油尖旺、深水埗、紅磡、土瓜灣等,筆者自己亦在油尖旺買了幾個單位。


400萬的年代
2014年中開始樓市開始瘋狂,細價樓紛紛衝破實用呎價10,000元的心理關口,戰友們又再問:「細價樓升到幾時?應該投資甚麼?」毋須多說,近期市場已經告訴你:「400萬以下最值錢!」
為甚麼是400萬?很簡單,又是政府政策,令到市場上極多的資金,包括上車用家、投資者等等,爭奪細價樓!因為只有400萬以下的物業才可以借足90%按揭,樓價越來越貴,買樓越來越難,能借高成數按揭是極大優勢,隨時賣貴兩成!


好想買樓,升到幾時?

目前市場最大的動力來自上車族,無論苦幹族,還是父幹族,對物業市場認知都不多,呎價幾錢?甚麼是平?甚麼是貴?有沒有投資價值?都不在乎!上車自住而已,只要400萬以內就叫好!到代理行走走,不難發現,很多二百多呎的物業,都不按常理,不依呎價出牌,都掛出三百多萬的價錢,最近見過最多的價錢,應該是388萬了,無論是330呎、300呎還是270呎,都試這個水平。

升到幾時?不遠矣!
。400萬的物業,最多借360萬,首期40萬;
。440萬的物業,最多借360萬,首期80萬;
。500萬的物業,最多借80%,首期100萬;
。600萬的物業,最多借80%,首期120萬。


當細價樓升破了400萬這個臨界點,就會失去優勢…
不要忘記,今時今日細價樓的呎價隨時比人貴兩成!
既然沒有優勢,做乜買佢?要買…不如買5、600萬樓啦!
咁而家咩價錢、咩呎數、咩樓、邊區最值得買? 筆者有講座,到時再跟大家分享。

作者  :   1% Anthony x  cMoneyHome Ann

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完成晒交易之後,會分享多啲! 樓不樓奴,最緊要自己開心~ 

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