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我對樓市的十大忠告2017(最新7-10點) - 汪敦敬。cMoneyHome樓市

每年年初我也會為樓市作出忠告,今年看法如下…. 樓價續升破頂:雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是,樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下顛覆向上,在2017年繼續破頂。

 

人心悲情虛怯,樓價上升中不乏假跌!外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

樓市辣招左右大局:樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招,當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,樓市可更健康發展,否則只能拖延升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

購買力流動決定板塊冷熱:樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

租金回報影響大局:09年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在16年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。

 

(6)發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迴異

發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將越來越惜貨,囤積收益反愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力了!

 

我對樓市的十大忠告2017 (下)

(7)境外購買力水淹香江

全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中國,而是愈來愈多的不同國家!

 

(8)勿低估中國實力,勿迷信美國神話
09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃!

 

(9)下一代已無「地」自容
 房屋供應短缺日益嚴重,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,樓價不下,有供應上車人士都買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨著大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人遷往內地居住。

 

(10)扭曲市場衍生的入市板塊
三房單位不少比兩房呎價平兩成左右,但是在全港181萬的可售單位裡面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要,所以三房來說,現在500萬以下的三房單位的入市良機,另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能耐較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

 

 


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買唔買樓好? 好似乾升咁 (2017 按揭加息) – Ann姐置業

樓好貴呀! 好多網友和學生都希望加息令樓價會跌。終於美息上調0.25厘,可是本地銀行暫未上調最優惠利率。 朋友們期望新年樓價跌少少,想相約我一起睇樓。 我差不多七日內必有一次睇樓,除了緊貼市場,這也是我興趣。我發現有些盤因加息無力,業主各調高售價。另一邊廂,百多萬工廈單位熱炒起來。

對樓巿的影響

加息對樓巿的直接影響主要有三方面,1. 按揭供款 2. 投資選擇及 3. 升跌預期。

1. 按揭供款

以現時較常用的30年按揭來說,以2.15%息來說,每100萬元貸款月供3,771.7元。假如利率上升0.25%,月供金額將上升至3,899.4元,增幅3.4%。以一間500萬物業,借8成貸款來說,即是由月供15086.62上升至15,598元,大約是兩個人一個月少吃一餐放題的價錢。以今年沒有跟隨加息,及來年相信本港利率仍在當年沒有跟隨減息的緩衝範圍內,相信短期內對貸款人沒有影響。 

2. 投資選擇 
由於息口上升,會出現存款利率及按息同時上升的情況,此消彼長下,物業投資的吸引力便會大減,投資者可能會考慮將較多資金停泊在存款中。在這次美國宣佈加息的首天,本港股票巿場的收息股,例如銀行股及公用股均即時以下跌作為反應,可見一班。 

 

3. 升跌預期
一般人認為,加息周期內樓價必然下跌,但在過往1988、1994、1999及2004年四次加息週期來說(見連結五),其中三次加息周期,本港的樓價均呈現上升的情況,當中錄得下跌的1999年,反而是加息幅度最低的一次。

有些人會以上述數次加息與樓巿不跌反升的表現作為加息與樓巿表現沒有關係作為反証。不過筆者認為,由於香港在1988至1999年是在處於一個高經濟增長的環境,而2004年亦剛經歷了沙士的低谷,有關加息的負面影響可能是被當時高增長環境下的資本增值效應所掩蓋了。今次的加息週期,可能同時遇上了大陸經濟放緩及本地旅遊及零售業轉弱的影響,樓價下調的可能性不容忽視。

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