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有樓萬事足

綠置居頭籌哥89如何練成? 樓王297.6萬,493呎單位...

今次景泰苑樓王為高層31樓15室,實用面積493方呎,售價為297.6萬元,平均呎價6,035元。樓王座落東南方,面向太子道東、啟德方向,需忍受太子道東的車輛噪音;至於能否眺望維港景,則要視乎啟德發展區的建築物高度。

最平單位是1樓5室的開放式單位,面積僅194方呎,售價為94.02萬元,平均呎價4,846元,準業主只需付5%首期,即約4.7萬元首期就可上車。

景泰苑去年接受申請時,房委會收到1.62萬份申請表,超額認購約17.9倍。房委會下周四會安排合資格人士揀樓,首日邀請80名準買家出席。揀樓次序方面,已預留400個單位供「家有長者」家庭優先揀樓,其次為一般家庭,兩個類別合共757個配額。另預留100個單位予單身人士,惟申請超額37倍,相當於每38人爭購一個單位。

同一個地區,同樣的環境,樓價卻天淵之別。專為綠表公屋戶而設的首個綠置居項目景泰苑,與私樓新盤啟德1號2期,同樣位處東九優越地段,僅相隔一條太子道東。景泰苑單位平均呎價約5,658元,最平一個低層開放式單位,94萬元有交易,即約4.7萬元首期就可上車;「港人港地」啟德1號2期首批百多伙,平均呎價高達1.76萬元,最平1房單位,售價642.4萬元,呎價貴景泰苑兩倍。


首個綠置居項目新蒲崗景泰苑,合資格的綠表公屋戶下周四開始揀樓。房委會昨首公開景泰苑857個單位的價單及售樓說明書,「樓王」為高層一個實用面積約493方呎單位,市價六折後,售約298萬元,平均呎價6,035元,可眺望啟德發展區。最便宜為低層一個194方呎單位,售約94萬元。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170106/19888300

 

對樓巿的影響

加息對樓巿的直接影響主要有三方面,1. 按揭供款 2. 投資選擇及 3. 升跌預期。

1. 按揭供款

以現時較常用的30年按揭來說,以2.15%息來說,每100萬元貸款月供3,771.7元。假如利率上升0.25%,月供金額將上升至3,899.4元,增幅3.4%。以一間500萬物業,借8成貸款來說,即是由月供15086.62上升至15,598元,大約是兩個人一個月少吃一餐放題的價錢。以今年沒有跟隨加息,及來年相信本港利率仍在當年沒有跟隨減息的緩衝範圍內,相信短期內對貸款人沒有影響。 
2. 投資選擇 
由於息口上升,會出現存款利率及按息同時上升的情況,此消彼長下,物業投資的吸引力便會大減,投資者可能會考慮將較多資金停泊在存款中。在這次美國宣佈加息的首天,本港股票巿場的收息股,例如銀行股及公用股均即時以下跌作為反應,可見一班。 


3. 升跌預期

一般人認為,加息周期內樓價必然下跌,但在過往1988、1994、1999及2004年四次加息週期來說(見連結五),其中三次加息周期,本港的樓價均呈現上升的情況,當中錄得下跌的1999年,反而是加息幅度最低的一次。

有些人會以上述數次加息與樓巿不跌反升的表現作為加息與樓巿表現沒有關係作為反証。不過筆者認為,由於香港在1988至1999年是在處於一個高經濟增長的環境,而2004年亦剛經歷了沙士的低谷,有關加息的負面影響可能是被當時高增長環境下的資本增值效應所掩蓋了。今次的加息週期,可能同時遇上了大陸經濟放緩及本地旅遊及零售業轉弱的影響,樓價下調的可能性不容忽視。

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