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有樓萬事足

2017月入6萬唔夠洗?你睇下我地兩公婆買樓上車 (3人住391呎, 首期巳付100萬)

 

有人說6萬元月薪算高?  的確,平均二人3萬元在香港不是很高吧,但已是香港個人收入中位數的2倍了。兩口子有小朋友的收入約是此水平,嘆息有能力買樓,但只能....。

 

兩人收入 60000

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例子 : 

 

淘大花園 391呎 500萬

 

首期 1,000,000

 

總貸款額 4,000,000

 

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返工車費,lunch 4000

 

工人 5000

 

水電媒上網 2000

 

屋企食用雜物 7000
 

保險 2000

 

假日出街飲食 2000 (每月)

 

交税1500 (預留)

 

管理費 1000

 

手提電話費 600

 

兩家人父母家用 5000 

 

小朋友學費,校服,車費,書補雜費 6000

 

小朋友補習 + 興趣班 2000

 

MPF 3000

 

其他雜費 :1000

 

供樓 :  15000
 

總開支 :  5.41萬


 

 

2017買樓上車,樓價3升3跌之大數據 (詳解)

 Ann姐置業 + 1%Anthony Sir  @cMoneyHome樓市

 

你有否這種感覺,2016過得很快! do 一聲就過去。但那年是值得學習的一年!年初時,全世界都說樓價會跌,跌一成、跌三成…甚至跌五成,說買樓就等如找死,只有我們叫同學把握機會,鋤價撈底!

半年過去,不少同學成功買入筍盤,例如金獅花園買了好幾間2字頭的,270多萬至290多萬不等…今天已賣到360萬至380萬了!又例如港灣豪庭,又有同學成功撈底,390多萬至410多萬不等,今天已經要520萬至530萬了!

當然另外又有很多同學買了佐敦、旺角、紅磡、港島西、灣仔等單幢樓,都是300多萬的上車筍盤,看見同學們能把握機會,又住又賺,實在替他們高興。

 

2017新一年,希望年輕人不要太看輕自己,買樓不只是講資格,懂方法加上心態正確,成功上車不是不可能,一起資產倍增。共勉之 ★  (本文原創來自  Ann姐置業 + 1%Anthony Sir )

 

想買筍盤,想又住又賺…  

要懂得理性分析,甚麼時候是貴?甚麼時候是平?

要有心理質素,氣氛差,才會多筍盤,你夠行動嗎?

當然亦要有經驗、有技巧、有準備,機會隨時重臨!

 

▼2016年中,Ann姐和學員們睇樓,經過秤貨學習,成功還價以300萬下買入沙田區。現時估價約360萬▼


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升市的3大現象

1) 放盤量

政府於2016年11月推出的新辣招,針對買樓投資,買入第二套房或以上,印花稅劃一提升至15%,假如你買入第一個單位,樓價是300萬,以原有的印花稅率1.5%計算,印花稅是4.5萬。當你買第二個單位,假設樓價亦是300萬,印花稅率是15%,即是45萬,大幅提升10倍!

直接影響是投資需求即時下降,想買多層樓收租都唔得,正當大家都以為樓價會因此下跌,樓價指數卻繼續上升,最主要的原因是,雖然需求減少,但放盤量同時亦急劇下跌,對於持回的時候,就要繳付15%重稅,即是賣咗買唔番,於是投資者更珍惜手上的物業。

以屯門區放盤量為例,根據汪敦敬先生於12月9日發表的文章,當時的放盤量,比第一次辣招推出時大跌66%。除了放盤量,還要看放盤價,既然業主惜售,就算放盤,都會放靚價,從而令樓價出現乾升現象。

▼Ann姐 和 1%Anthony Sir 帶學員實地了解樓市行情▼

2) 地價

除了留意市場買賣之外,亦要留意發展商的動向,最近很多中資發展商到香港高價搶地,以啟德地皮為例,最近就有中資的海航集團分別以呎價1.35萬、1.36萬的天價奪得兩幅地皮,比之前區內地皮價錢高出近倍,最近一幅地皮雖然由本地發展商嘉華奪得,價錢亦較海航的兩幅地皮為低,但呎價已經過萬,比之前高出很多。成本上升,售價又怎可能不提高呢?

 

3) 生態

以前市場由炒家及投資者主導,買樓是為了賺錢,比較理性,買賣會計數,揀樓有章法,例如會計算租金回報,會嚴選Location。然而政府不斷推出辣招,先後令到炒家、投資者淡出市場,現時市場已經由首置客主導,當中不少是年青上車客,他們缺乏買樓經驗,買樓的時候比較感性,甚麼Location?甚麼租金回報?一於少理,最重要是自己住得開心,得到朋友認同,享受那份滿足感,那怕是買貴了、買遠了亦不在乎。上星期中原城市領先指數再升,新界西竟然首先破頂,未來買樓概念或會重新洗牌。當然,這種情況是不健康的,在樓市逆轉的時候,就會見真章。


跌市的3大現象

利率

樓好貴呀! 好多人都希望加息令樓價會跌。因為港元與美元掛鈎,貸款利率最後少不免會增加。由於買樓時會做按揭,因而令人聯想加息之後樓價會下跌。今年樓價相信直到美國加息影響明顯為止,例如加息超過半厘後,市民有感覺,樓價才有機會跌得快些。

以現時較常用的30年按揭來說,以2.15%息來說,每100萬元貸款月供3,771.7元。假如利率上升0.25%,月供金額將上升至3,899.4元,增幅3.4%。以一間500萬物業,借8成貸款來說,即是由月供15086.62上升至15,598元,大約是兩個人一個月少吃一餐放題的價錢。以今年沒有跟隨加息,及來年相信本港利率仍在當年沒有跟隨減息的緩衝範圍內,相信短期內對貸款人沒有影響。 

有關加息與樓價,請按另一文章參考 連結 : http://bit.ly/2h7ntz2

回報

雖然很多年青人買樓的時候沒有留意,然而這在樓價下跌時,扮演着非常重要的角色。甚麼情況下樓價會出現比較大幅的調整?就是很多人不惜賤價賣樓的時候。甚麼情況下很多人會賤價賣樓?往往是回報低於供樓成本的時候。

例如筆者三年前在旺角區買入的幾個單位,每月供樓7,000、8,000元,每月收租14,000、15,000元,個個月有錢袋,即使樓價波動,又何必賤賣單位呢?相反97金融風暴的時候,月供20,000多元的單位,往往只能租到8,000、9,000元,個個月蝕爭錢蝕到喊,業主自然不惜賤賣。所以要留意物業的租金回報及供樓利率的變化。

政策

今年政府會有新的特首及班底,到底會有甚麼房屋政策?供應量是否足夠?會否有新的辣招?都直接影響不同類型的樓價。例如早幾年政府不斷收緊按揭,令到細價樓遠遠跑贏大市。又例如最近推出新的富戶政策,有物業或資產超過某限額,就要搬走,就算肯交雙倍租都冇得留低,勢必令大量富戶以綠表買樓,未補地價的居屋及公屋價錢將會被搶高。所以必須要留意政策取向及副作用。

 

總結 : 2017年樓市難預測 辣招太辣樓價未必跌! 首置成為主要動力,傳統思維洗牌。師傅教落,買樓要揀Location,市區樓最值錢,投資者要賺價、要賺租,經驗豐富,當然知道甚麼是寶。然而在政策扭曲之下,首置客成為主流,買樓的時候,更着重以自住角度出發,再加上缺乏實戰經驗,對市場認識不多,睇樓也不多,不懂得衡量甚麼是貴,甚麼是平,盲目高追一些熱炒屋苑,出現新界二、三線地區,呎價比市區還要貴的詭異情況。

例如同樣一個樓齡30年,約280呎的細兩房單位,某新界區熱炒屋苑賣到逾400萬,租值約1萬;在市區竟然360萬就買到,租值約1.2萬。市場氣氛好當然沒有問題,若市場逆轉,要守的時候就見真章了。( 文: Ann姐置業 x 1%Anthony Sir)

 

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