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買樓上車的四大盲點 (上集) – Ann姐置業分析 (看了TVB新聞: 300萬樓有100萬先可以上車?)

早幾日我和Karen在餐廳食飯,她談及一件買樓事情。她說看到在無線新聞訪問了一名年青人關於買樓上車的看法。該名年青人說「300萬樓,要儲7、8年,有100萬先可以上車!」。 Karen 感到苦惱,因為她工作6年,對於儲到100萬上車之路看來遙不可及,有了放棄了買樓的念頭。

對於這方面,許多「打算買樓的人」是有數個盲點。其實,只要踏出第一步,了解一下巿場及按揭的準則,上車,你也可以。

圖片來源擷取自 : 無線新聞

圖片來源擷取自 : 無線新聞

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盲點一. 首期 / 首筆資金

現時,跟據金管局的指引,首次置業客購入一間300萬住宅,可以最高做9成按揭,即是只需30萬首期。而300萬物業的厘印費(香港人購入首間物業)是1.5%即45000元,經紀佣金30000元,律師費及雜費8000元,收樓後做基本翻新及添置基本傢俬約50000元,以上總數是43.3萬元。 

 

另外,近期的按揭計劃,通常附帶了現金回贈,近期銀行一般批出1%現金回贈或1.2%左右的「扣減本金」回贈,前者是於成交日後數天至一個月內以現金入賬至貸款人戶口,後者是在貸款金額中扣減,這是另一個複雜的故事,下篇再述。

這篇,我先假設上車客的資金比較緊拙,選擇現金回贈,現時,如果申請9成按揭,大多數銀行會以樓價6成的1%送出現金回贈,300萬樓即是18000元。

 

而按揭保險方面,可以選擇一次性繳付或每年續保,以一般人較常用的一次性繳付形式來說,在折扣後大約是貸款額的3%左右,即是約81000元,採用這種形式的繳付方法,可以選擇將保險費在樓按中加借,不會構成首期壓力。

 所以,300萬樓的上車資金只是41.5萬元,而不是100萬。

 

盲點二. 供款 / 每月開支

以300萬住宅,9成按揭來說,即是借270萬,連同上述所說的81000元按揭保險費即共借278.1萬元。以近期的P按,或H按鎖息上限2.15%計算 .....

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