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有樓萬事足

公屋變豪宅★東頭邨380呎, 10呎長廚櫃+容下大型家電!

公屋單位無特定間隔,內櫳可塑性高,廳房空間分配因人而異,若果是細碼單位,想有住得鬆動的感覺,規劃上要留意慳位的技巧,設計着重實用性,用色宜簡不宜繁,務求統一風格,佈局無雜亂。

偷位擴空及拆牆改開放式是細變大的常用招數,兩招都用於廚房身上,第一招向近窗處埋手,與原有露台合併;第二招拆走大門及飯廳間隔牆擴闊入口,左右進攻連環出擊,增加近一倍地方。
 

廚房重新建設,先造一組逾10呎長廚櫃,枱面充足及容下大型家電,繼而近入口處打橫造兩組薄櫃,一組櫃門向外對大門是鞋櫃,一組櫃門在廚房內是茶水抽屜櫃,各有功能,前後分割有理。

物業:黃大仙東頭邨
實用面積:約380方呎
家庭人數:3人

設計及裝修:Castle Design House(98044449)

設計師Wilson Leung

全文 >> http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160228/19507076

 

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Whitney 輸了積蓄,錯信經紀,置業夢碎又「撻訂」

曾經參加求愛大作戰的Whitney,找到另一半。計劃借九成按揭買入黃埔新邨。由於當時懷着BB,買樓的事,就由任職地產代理的先生全權處理,兩小口子對按揭一知半解,後來銀行拒批9成按揭,Whitney沒有多餘錢付首期,被迫撻訂,後來因為這件事經常與先生爭吵,最後更分開了...

 

Whitney從事Model及網購生意,不能借9成是很正常的!

根據指引,借9成按揭必須符合以下幾個條件,第一,首置人士,即現時手上沒有持有其他住宅物業。

第二,固定收入,Whitney自己接Job做Model,閒時做網購生意,明顯不是固定收入。

第三,壓力測試更嚴謹,供款佔入息比例上限再調低5%。所以買樓之前必須要先裝備好自己。

 

▼ 《有樓萬事足 》被訪者Whitney ,  節目總顧問:  Ann姐 及 1%Anthony ▼    Ann姐置業分析

Anthony : 感謝TVB , 我和 Ann姐由2016年9月起參與及提供意見給《有樓萬事足 》。很高興節目完成。

點先做到九成按揭?

「買樓乜唔係只能借六成? 我真係可以借九成上車?」Whitney有點難以置信。

「你做政府工,收入穩定,只收入過到壓測,一定借到。」我開始向Whitney解釋。其實,好多人以為在政府2015年推出辣招後,已沒有做九成按揭買樓這支歌仔唱,其實首次置業的業主,只要收入夠穩定,仍可在購買HKMC的按揭保險後,借到六成或以上的首期上車。

根據香港金管局指引,銀行在承造樓價400萬港元或以下的自住物業按揭貸款時,按揭上限係60%。如果想承造超出樓價60%的申請人士,需要「按揭保險擔保」。換言之,成功申請按揭保險,可承造高成數按揭! 9成按揭是可以達到。

按揭保險費

按保採用階梯式定價,以樓價、還款年期而有所不同,以300萬至400萬上車盤計,一般幾萬至十餘萬,記得問銀行拎折扣優惠。

 

按揭成數

「咁我即係可以借幾多?我儲到70萬樓首期,買唔買到350萬的樓?」Whitney雙眼曙光乍現。

「梗係得啦 (如果入息有3.5萬 , 穏陣計),德寶、金獅花園等上車盤都可買到,睇你想住新界東定西啦。」如上述所講,利用按揭保險計劃,上車客仍然可以借到九成按揭。

根據金管局規例,買400 萬或以下物業時,最多按到九成;買400至450萬物業,按揭上限係八至九成;而450萬至600萬的物業,就只能借八成。另外仲有壓力測試!  所謂壓測,其實係用作評估按揭申請者還款能力的一套準則。

上車客如要成功申請9成按揭,供款佔入息比率少於45%以及壓力測試後少於55%的首次置業人仕才可 。是否聽到有少少迷惘? 我會寫另一篇再詳談壓力測試。

 

不做樓奴 租樓日日賺 ?

香港樓價高得驚人,無幸有公屋,100呎(超細單位)私樓也要搶住買。若年輕時想著過幾年先算、等跌先買。成為中產後過著租靚樓,講享受生活先。除非你肯定你資產能維持到退休後也能生活。否則租金升多減少 ,你的中產生活會在老年是低產現象。 思維上請試不把買樓當短線投機,你會開始有新諗法。

文 : Ann姐置業分析 & 1%Anthony Sir

 

▼ 《有樓萬事足 》節目總顧問 1%Anthony 及 Ann姐  , 岑應 (節目總監)▼

一連五集的《有樓萬事足》完滿結束,多謝捧場!在此非常感謝編導岑應及TVB邀請Ann姐和Anthony Sir,出任節目總顧問,參與節目製作。回想這幾個月,確實難忘!記得我們第一次的腦激盪會議,是在去年八月,岑導講述了她想以上車買樓為題,製作一輯真人騷實況節目,過去幾年,岑導年年有佳作,《盛女愛作戰》...《沒有起跑線?》均是城中熱話,才華盡顯(當然花生滿地),我非常榮幸獲邀參與。

 


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