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有樓萬事足

樓市調整,必須留意皂數據! - 汪敦敬

從最新一期祥益指數的走勢,我們會看到樓價和租金現在是打橫發展的,市面上破頂成交有!劈價成交也有!其實仍然沒有一個正式的主導,未來市場的走勢,我認為落在三大因素上!第一是資金因素,香港的M3的增減?將也代表房地產價格上升壓力的增減!二是租金的走勢,租金是買賣價最重要支持,租金如果受市場承擔能力追不上而提價乏力,樓價上升的支持力也大減!

 

相反,如果租金持續上升,樓價就會同時面對上升壓力了!現在我們看到市場開始納米化,無論一手的樓花單位愈賣愈細,而二手的租賃市場亦出現了大量的「劏房」!未來香港人其實面對著兩大遷徙,一就是部份人是會因為租金及售價的日益昂貴,配合未來粵港澳一小時交通網,會到珠江三角洲其他城市居住!第二就是一些人因為傳統的屋苑租金太貴,而開始轉入唐樓及洋樓區的「劏房」居住!我認為不幸地,租金仍然在上升軌道中,這點未買樓或者租樓中的朋友要小心。

另一個重要的因素就是二手放盤量,每逢成交減少的時候,二手放盤量通常都會增加,問題是增加多少,現在屯門區的二手放盤量當然是在增加中的,但增加的幅度要很大幅度才可以改變市場的結構性!我覺得這些都是很重要的觀點,大家如果有興趣可以不斷掌握資訊的話,可以上本公司的網站去了解及做功課的。

 

大家要記住,現在的市道是無泡沫的調整期,即是我提倡的「龍市二期」,因此,鞏固完之後的市場是更加會比現在鞏固,一些有能力而富經驗的投資者往往會在這段時間入市,所謂「寧買當頭跌」,而筆者在6月15日以後宣佈了祥益的數據反映到市場進入鞏固期之後,我都買了三個非我代理業務經營區的物業作收租之用,但是讀者切勿盲目模仿,因為每個人的風險結構和投資需要都不同的,我作為資深投資者,我現在入市是因為想買「靚野」,不等於現在是最好價的時候,讀者們應該自己做功課去為自己的投資策略去負責。

文 : 汪敦敬 (20170811)

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