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有樓萬事足

三房成交比率大躍進! 原來因為...

雖然我是評估樓市較準確的評論員,但是我要提醒讀者每人的風險和機會結構也不同!相信我的理論可能會賺錢,亦可能對你來說是一個投資陷阱,相反亦然,「信不信我也有風險!」

 

在撰文當日,在新一期的「祥益指數」租及買賣都下跌,相信很多等樓價跌的人知道都是一個好消息,這個數據應該怎樣解讀?當秘書部WhatsApp這個數據給在新加坡的我之時候,祈求樓價平穏的我就心知不妙,我認為這個都是大升樓價的前奏,關鍵在於一個數據,就是當中有幾多三房成交,不少三房單位呎價比兩房平差不多兩成,如果當三房多了成交之後,指數就會有一個表面低潮出現了。

 

看清數據的結果原來真的佔有一半是三房成交,這比率算是大躍進!樓市辣招出招後因為換樓行為被高門檻銀行按揭所冰封,所以三房成交被萎縮至許多時只佔市場成交的兩成左右!

 

但是,當愈來愈多二手業主供滿樓的時候,亦當樓市大局及數據愈來愈清楚是持續向上的時候,換樓潮始終會啟動,而換樓潮亦會證明了樓市向旺至開始了不同板塊啟動,未來600萬以下的三房會被這股新的強勁購買力一掃而空,如果政府不改變按揭政策,即是當市場沒有400萬樓的時候,就等於市場取消了9成按揭保險計劃了,又或者當全部600萬三房單位被掃空之後,市場也沒有多過六成的按揭(包括按揭保險制度)了,不要以為這樣樓價就會跌,反轉來說這個可以就是樓價顛升的時候,當愈來愈人參與不到買樓的話,業主又日益實力強橫的話,普通人便宜會被迫成為能付高租金的強租客。

 

而市場成交少就會令到價格更易被少數高價成交所代表而引致飆升,如果政府不改變樓市辣招政策,未來一年樓價升的幅度可以超出很多人的預算,我不想再為樓市上升再給預算去被傳媒加溫了,我只強調:如果你是想600萬以下買三房的買家,請掌握最後的入市時機吧!

汪敦敬 ( 2017.11.09)

 


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我呢世唔會 再帶親戚睇樓,我想喊出來!

買家:「呢間平喎。」
親戚:「太低層啦。」

買家:「咁呢間呢?高層喎。」
親戚:「面積細咗啲,有冇人租架?」

買家:「不如呢間,高層兩房。」
親戚:「太貴啦。」

買家:「呢間呀,高層、兩房,開價又唔貴。」
親戚:「咁殘,仲有漏水添。」

買家:「呢間高層、兩房、唔貴,仲有裝修添。」
親戚:「梗係啦,你睇,西斜得幾緊要。」


買家:「呢間高層、兩房、唔貴、有裝修,仲向東添。」
親戚:「你睇吓出面先啦,樓望樓,個景咁差。」

買家:「間間都話唔好,咁即係點呀?」
親戚:「咁心急做乜?美國加息啦。」

買家:「英國啱啱脫歐,應該冇咁快加。」
親戚:「咪係囉,脫歐喎,股市都跌啦,仲買?」

很多年輕朋友睇樓,因為沒有信心,會找長輩幫幫眼。一來時間上會輸蝕,真正筍盤一定會比較多人爭,如果睇完之後不能盡快下決定,要約阿爸阿媽、姨媽姑姐星期六日再睇多一次,很多時候筍盤已經賣了。 (文 :   Ann & Anthony)

 


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很多長輩沒有實戰經驗

再加上很多長輩睇樓的時候,都會比較負面,包括筆者的老爸、老媽以往都是如此。無論你睇甚麼單位,他們總有理由反對,也難怪他們,因為他們怕你會輸,多做多錯,唔做唔錯。

是的,絕大部分人都有這種怕輸的心態。樓市升的時候,他們會覺得樓價太貴,應該等樓價跌的時候買,到樓市跌的時候,他們又會覺得經濟差,樓價會再跌,自己份工都未必保得住,買樓風險太高。入到屋,永遠只看到差的地方,問題是,這些長輩大部分都未買樓,又或者一生人只買過一、兩次樓,又怎能夠給你客觀意見?俗語所謂,識條鐵咩?

因此睇樓最好不要帶沒有實戰經驗的長輩同行,否則這輩子你也不會買到樓,哈哈!

以前筆者在家裏也是一個打四個,一講買樓,老爸、老媽及兩位弟弟都會反對。老爸總會說:「又買?你供唔供得起架?」老媽總會說:「利息好貴架,做乜借咁多錢?」他們認為不應借貸太多,應該先供完一層,然後再買第二層,對於筆者買完又按,按完又再買,他們覺得風險太高,擔心將來會破產收場。

高息年代影響思維

也難怪,因為他們在高息年代成長,經歷過按息十幾厘,每月供款九成還息一成還本的年代,自然擔心,尤其是老媽,可以黑面整整一星期,後來筆者買樓,都是先斬後奏的。

年輕人上車買樓,經驗尚淺,帶朋友親戚同行幫幫眼很正常,然而如果他們自己對買樓認識不多,只懂得左彈右彈,可以幫到你做決定嗎?重點是,應該要揀一些有物業投資經驗的戰友同行,投資者的思維與一般人就是不一樣,意見更具參考價值。

★ 建議讀者可買一個有升值潛力的單位收租投資,補貼自己去租一個又喜歡、面積又大、升值潛力又比較差的單位自住 

★ 這樣豈不是一舉兩得嗎?人生沒多少個100萬元,好好珍惜 
 

筆者:Ann姐置業分析  & 1% Anthony

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