2018買樓上車新常態,400萬去咗邊?

文: 2018買樓上車新常態,400萬去咗邊?

女友催促本人買樓,說現在不買,將來就會更貴,然而她喜歡的樓,都是一些很貴、樓齡很新的樓,呎價動輒都過17,000、18,000元!! 

貴都無所謂,最慘是睇過一個單位,樓價近800萬元,每月收租只得15,000、16,000元,還要交高昂管理費,真的值得買嗎? 還是買二手樓?

本人看過一些400多萬元,樓齡逾40年的樓,也可租12,000、13,000元,我這樣想法對嗎?來年樓價有機會調整,有機會入市嗎?

答 來自  Ann姐 x Anthony Sir

 

Point 1 

接受現實吧!「辣招」扭曲樓市生態,很多傳統思維都要大執位了。 2018年買樓自住也好、投資也好,要接受新常態。 現在買家很多不看回報。 近年樓價不斷攀升,租金升幅跟不上,住宅回報持續下跌。 據資料顯示,2017年首十個月樓價指數累升11.39%;租金指數累升7.78%,預期未來兩者差距將會持續擴大。

為甚麼呢?自從環球量化寬鬆政策(QE)以來,到處都水浸,資金追逐資產,全球樓價顛升,豈止香港? 香港有六成以上物業已供滿,慈父慈母空群而出,加上政策失誤,樓價失控。 如果政策不變,即使樓價已經跟市民收入脫節,仍然可以上升,因為口袋的錢太多了。

相反,租金不能跟市民收入脫節。 租不起就是租不起,即使有升,但升幅總不會像樓價那麼顛,形成住宅物業租金回報不斷下降。

 

Point 2 

可能讀者會問:點解咁都買?「辣招」扭曲下,炒家絕跡,用家主導,就像讀者女朋友一樣,喜歡嘛,如果有能力,貴些少又何妨?不會考慮回報。 抵買嗎?筆者都覺得唔抵,那又如何?只要買家願意追價,樓價就會繼續闖高。

讀者又提到,不如買舊樓,因收租回報較高。 抵買嗎?筆者都覺得相對較抵!但那又如何? 要知道,租金回報高的物業,很多時候都是市區的舊樓,甚至是劏房,將來賣樓,新一代買家願意追價嗎? 每月多賺幾千元租金,但升幅跑慢逾百萬,仲蝕。

完全唔睇回報,又唔合理,始終有乜冬瓜豆腐,租金是最大防守,筆者在金融海嘯時就靠租金救一命。 因此筆者建議,可以用回報來計算讀者的防守力,太執迷反而錯失機會,比標準高些少,比供樓高1、2厘就好。

 

Point 3

例如,新盤超溢價高開,甚至招標,要價不要量,激發二手反價,無計。 政府縱容發展商提供高成數按揭,過唔到壓測,貴都要買。

2018年太多太多新常態要適應,傳統思維難以駕馭。 政策不變,大局難以扭轉,樓價難以大跌。 不過毋須太灰心,樓市每年都有高低,加息在即,美國稅改當前,總有調整機會,只要好好把握,買平一、兩成還是有機會的。

 


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讚!相信你會很快實現上車夢想!

雖然今時今日的樓價的確比幾年前升了不少,然而可以做到高成數按揭的細價上車盤還是有的,如果可以跟你一樣,努力工作同時,也努力學習投資,相信很快就可以儲到首期,上車又住又賺!更值得一讚的是你能在高位沽出騰訊,沒有盲目高追,還懂得運用股票市場賺到的錢轉為磚頭,更令筆者欣賞。

 

其次,怎樣才借到9成呢?

近年政府不斷出招,借按揭的確比以前難。

現時700萬以下的物業一律只可以借60%按揭,然而年青人上車,可以透過銀行向按揭證券公司申請按揭保險,最多可以獲得額外的20%~30%按揭,相當於樓價80%~90%。

 

上車的年輕人資本不多,當然想借盡90%

根據金管局最新指引,如果要借90%按揭,要符合幾個條件…

供款佔入息不可超過45%;

 

壓力測試(按息加3厘)後,供款佔入息不可超過55%;

申請者必須要有穩定收入;

 

申請者不可以擁有其他住宅物業。

以上條款,上網都查到啦,咁即是要幾多人工呢?

 

額外參考 : 現在買樓的基本面跟1997年時唔同係有邊方面?  (1) 首先是中央信貸資料庫出現  , (2) 金管局多次收緊按揭上限,令現時按揭成數平均不足6成!  (3) 跟1997年時很多業主做足9成按揭非常唔同,業主供樓負擔比率跟97年時期水平有一段距離。坊間有人話小心像97爆破,感到不可同日以語。

 


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