新手上車前必睇的3堂實用課 - Ann姐Anthony Sir

細價及中價樓升不停,例如沙田第一城呎價再創新高,40座(284呎(有頂層連天台戶,以516萬元成交,呎價18169元,刷新屋苑呎價新高... 這樣是否買樓很高風險? 我們可以先看一下2018 新手上車前必睇的3堂實用課!  by Ann姐 x Anthony Sir

 第一課:思維(thinking)課 

1)升市搶崩頭 跌市唔敢買

近年香港樓價不斷新高,越創新高就越多人要去買,不惜破頂創追價,為甚麼?多數人都是因為驚遲啲仲貴,而家唔買將來買唔到!買的時候,沒有深思熟慮,價錢貴唔貴?將來有冇錢賺?租金回報高唔高?…都沒有考慮,只是買了就安心,怎會不買貴呢?

相反到了跌市的時候,反而個個都會驚買咗之後會繼續跌,反而個個躲在家裡不去睇樓,明明抵買都唔敢買,就以2016年頭為例,個個都驚跌,只有我們叫同學出去撈底,在我們去年的新書【財富十級跳】及電視節目【有樓萬事足】都有很多成功撈底個案,不多談了,心理質素非常重要。

 

2)世事沒完美 何況你買的只是上車盤

很多朋友睇樓的時候,都會有很多要求,又要交通方便,又要大屋苑,又要有會所設施,又要樓齡新,又要面積夠大,又要裝修夠新夠靚,又要高層靚景,又要價錢平,你估幢樓你自己起咩?要知道你只是買一個幾百萬的上車盤而已,能夠在有限的預算下,買到一個正正常常的單位已經很不錯了。

最重要是…你要知道,你不會一世住在這裡,第一層樓只是你的踏腳石,幾年後樓價升了,賺到錢,賣出去,你就會有資本,再去樓換樓,提升自己的生活質素,現在只是起步而已。

 

3)培養正面心態 我做得到

很多朋友都覺得買樓是遙不可及的事,儲首期是不可能的任務,每個月供萬多元更是萬劫不復。這樣的思維一世都買唔到樓!首先你要培養正面的心態,看!身邊多少人因為物業致富?你希望將來可以跟很多很多幾層樓過千萬在手的業主一樣,財務自由嗎?

有正面的心態之後,就要告訴自己我做得到!

靠份工儲唔到首期?那就發展副業多賺錢!一個人撐不來,就跟你的親人,兩個人一起努力!方法總比問題多,我們的上車講座會跟大家分享一些心得與經驗,想做不會做不到。


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第二課:準備(preparation)課

 

1)計算自己的借貸能力

上車買樓,最重要當然是要有錢,到底要幾多錢?
就算同樣都是買一個400萬的物業,不同人亦會有不同答案。
首先,你要了解自己的借貸能力,買一個400萬的單位,絕大部份都是從銀行按揭借貸而來,因此最關鍵是,你可以借多少錢?

 

首先你要了解按揭遊戲規則,與及自己的借貸能力。

年青人買樓上車,最多可以借90%按揭,換句話說,最少付樓價的10%作為首期就可以上車,以一個400萬的物業為例,只需要付30萬首期。問題是…不是每個人都可以借到90%按揭,首先你要符合有關的要求,包括 (1) 不能持有任何住宅物業。(2) 必須是穩定收入。(3) 壓力測試(即按揭利率加3%後)供款不超過入息的55%。當中有還有很多細節會令你中伏,下次講九成按揭再詳談。如果不符合上述要求,就只能借80%、70%、60%、50%...甚至更低成數的按揭,你需要的首期資金亦會有所不同,以上述400萬的單位為例,80%按揭,就要80萬首期,如此類推。

 

2)了解自己的目標

不同的目標,直接影響你的選擇。

如果你買這個單位,純粹為了搬出去住,在可見的將來,不打算有更進一步的計劃,那麼你因應現時的需要去買樓就可以了,說不定一個開放式單位已經足夠。如果你買這個單位,只是暫時的,將來你更打算成家立室,打算樓換樓,過更舒適的生活,那麼除了考慮自住需要,亦要考慮到升值潛力,如果其他人的物業都升值,你買的物業原地踏步,將來賣樓之後,那有本錢換大屋呢?

如果你買這個單位,目的是又住又賺,將來可以資產倍增,達至財務自由,那麼物業賺錢的能力就更重要,你甚至會犧牲一些自住的要求,例如交通、居住環境等,最重要就是物業能賺錢。

至於如何揀選能賺錢的物業,需要不少技巧,將來再詳談。

 

3)增進對物業的知識

甚麼是貴?甚麼是平?

沙田一線呎價1.5萬算貴嗎?市區單幢二手樓呎價1.3萬貴嗎?甚麼價位值得入市?甚麼價位要等多一等?你有沒有留意物業市場的資訊?你有沒有出去睇樓?有沒有跟代理打交道?買樓是一門不簡單的學問,尤其是如果你想買個又住又賺的單位,更不能怠慢,除了留意各大媒體提供的市場資訊,最重要是自己多抽時間去睇樓,不同地區要睇,不同樓齡、質素都要睇,多睇才會比較。最好是跟有買樓投資經驗的前輩學習,今年年初我們不少同學買到筍盤,就是靠平時多做功課,做好準備,一擊即中。

第三課:實戰(action)課

 

1)鎖定目標範圍

做好前兩步之後,就要開始勤睇樓,準備出擊了。

首先,要多睇樓,多睇幾區,多了解自己的需要,這樣才可以做到我們希望大家都做到的:又住又賺。全港19區,區區都買咩?鎖定自己的目標地區,集中火力在這一兩個小區內搵筍盤!

記得,又住又賺!

 

2)找幫到自己手的代理

今時今日放盤少,筍盤更少,走到前線,你會發現很多代理都愛理不理的。睇樓的時候,要慢慢揀選代理,幫唔到手的代理,唔需要再花時間,幫到手的代理,要建立良好關係,讓他們有筍盤的時候要記得你。這需要一點經驗,一點表達方法,有點複雜,要讓他們覺得你是實客,最好是有回頭的投資客,技術上講座再分享。

 

3)找有經驗的朋友幫手睇樓議價

睇到咁上下,就開始要埋牙議價了。由於你自己的新手,身邊最好有些有買樓經驗的朋友扶一把,例如單位應該要點睇?甚麼是靚單位?甚麼是抵買?有沒有中伏位?應該要點傾價錢?記得…要有經驗的朋友,千萬不要帶沒有買樓經驗的朋友,尤其是長輩同行,他們的意見,不但參考價錢不高,有時甚至比中伏,更中伏!

文:  Ann姐 x Antlhony Sir


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