(轉)由400萬有找說起,一個天水圍買樓既故事...

其實一直都有係呢個版睇下咁師兄師姐既經曆, 我既故事由2016年尾開始, 到今日我已經住係呢間屋度2個幾月, 純粹係想分享下一個由睇樓到買樓再到裝修既經曆, 唔知有無POST 錯地方, 但係不喜既話就請多多"包容", 多謝 。


第一章 – GAMESTART
2016年10月, 天水圍嘉湖2房單位,400萬有找, 2017年我用超過400萬買左一個天水圍嘉湖2房單位d1
曾經 城中權貴 劉公子講過:「願唔願睇少D戲,去少D日本,將錢省下做首期?」,如此良言,我當然有聽,可我還是跟我女友去了日本,買樓看來又與我們變得遙不可及,在日本我們慶祝了我倆的生日,回來的那天,我成就了人生的一件大事 – 求婚, 女朋友從此變成了未婚妻。


由於我們2人的家各自都根本無位置可以多住一個人,於是我們開始了”買樓”定”租樓”的討論,我未婚妻主張”買”,原因好簡單,就係”租”,始終都唔係屬於自己既,  而我? 其實沒太多意見,   反之,我們身邊既朋友,當聽到我們想置業的時候,個個都突然變成買樓專家,預言家,  紛紛為我們出謀獻策, 朋友A話,樓市2017就會爆煲,叫我們等一下,朋友B話,而家高價買樓,等同自殺,朋友C話,再不買,就不會有機會買得到…….聽得我們非常擔心。於是我們決定了,“買”!但不急,首先係開始睇樓的漫長旅程。


對於樓的要求, 其實我們沒什麼大想頭,只係希望可以有2個房,唔要OPENKITCHEN, 樓曆唔好太老就可以(你呢個時候應該心諗, 咁都叫無要求? 食蕉啦!),價位係400萬以下就可以,因為可以做9成按(<-呢件係我人生自以為事既蠢事其中之一,遲下慢慢再講),由於未婚妻住係深水土步既關係,佢又想近家人多一些,於是順理成章,睇樓旅程第一站 – 深水土步。


深水土步, 舊樓及唐樓比較多,樓曆都相對較大,當中都夾雜一些單幢的新樓,但多以開放式廚房為主,剔除了唐樓及一些開放式的廚房為主的樓後,就開始找地產去睇,由於我地2個睇落去外表應該太似仙都唔仙下既關係,行過好多地產鋪,都無人理我地,咁樣反而更好,可以比我地了解他們掛在門口的樓盤價錢,睇下睇下,我地決定膽粗粗就入其中一間細型地產鋪問下價,個經紀好簡單咁問左我地幾個問題,都係問價位,幾多房,之後就開始話幫我地約盤睇,佢一邊約,我心情就好緊張,始終未試過上去陌生人的屋企,過左陣,個經紀就話帶我地去黃金睇2個單位,一個鎖匙盤,一個就住緊人既,首先去左個鎖匙盤,入到去,平台2房1廳單位, 其實唔差,

但係有2樣野真係接受唔到,第一,眾所周知,黃金附近車水馬龍,經常都可以聽到「唔駛上陶寶,唔駛去深水土步」既速銷員高叫口號,基本上關哂窗都可以聽到街上既聲音,我有理由相信,唔需要鬧鐘,都可以一早”自然”醒。第二,細房後面有個門,根據經紀介紹,那是天井,好奇心下我決定開門一探究竟,恐怖,係我比呢個天井的形容詞,一堆黑色的積水,再加一堆煙頭及垃圾,其臭無比,關門!馬上同經紀講走人!走既時間,經紀姨姨不停讚花香,說該單位有幾好,主要都係因為近地鐵站及樓下多餐廳,縱然樓曆高,但不乏捧場客,開價好像400萬多少少,

但基於上面2個原因,我地都唔會考慮,突然間諗起一個問題,明明記得,係地產鋪見到同款單位,門口的水牌都係講緊360萬多些,為何一去到就變了400萬呢,於是問一問經紀姨姨,她神色自若地解釋,門口那個水牌係2個月前的價,未有時間換,再加上剛剛的單位為特色戶,所以會貴些,聽居一席話,勝讀十年書,就咁經紀姐姐又塞了錢落我袋 。

全文 :  
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27221970&extra=page%3D1

 


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我第一次買樓奇遇,樓殘廿幾萬上車,21萬首期賺近140萬

師傅教落,買樓要睇Location、Location、Location!今時今日,在香港,這個金科玉律已經…Out 晒!不少前輩都跌到一地眼鏡碎! 

咩叫筍盤?有人覺得要大屋苑、質素高,有人覺得要方便、景靚,計我話,最緊要有錢賺!三年前好多同學成功撈底,今天陸續高價出貨,呢個單位用21萬本賺近140萬,質素唔高,但係做到又住又賺。想再知多啲點執細價筍盤,今個星期講座再分享。 

 

Ann上岸原理

同學: 「搞掂!簽咗啦!」
筆者: 「賣咗嗱?好唔好價?」
 

同學: 「呎價1.5萬呀!創咗新高!」
筆者: 「恭喜晒!」
 

同學: 「如果以首期計算,3年翻咗6倍!」
筆者: 「真係估唔到,同期買入嘅單位,呢個回報算高。」
 

同學: 「當初你個相熟代理帶我睇呢個單位,我都好猶豫。」
筆者: 「好難怪嘅,事實上單位嘅質素真係唔高。」
 

同學: 「當時手頭得30萬,仲以為上車無望。」
筆者: 「選擇真係唔多,呢間算好架啦。」
 

同學: 「當時你個相熟代理話,如果我唔買,佢老闆買。」
筆者: 「當時你梗係覺得佢吹水啦。」
 

同學: 「都有啲架,好在最終都有聽你哋講。」
筆者: 「所以話,第一層樓唔使要求咁高,捱幾年就海闊天空。」
 

同學: 「靠佢我今日先換到樓咋!原來質素高唔一定賺得多
筆者: 「雖然質素唔高,但係佢有呢幾年爆升樓嘅幾個特質

又有同學請食飯,吃了一頓美味的火煱。
三年多前,樓市調整,很多戰友都趁機撈底...
筆者與其中一組戰友搶攻油尖旺區,市區樓,收租回報高,進可攻,退可守。半年之間大約買了
450個筍盤,筆者自己都買了好幾個300萬左右的單位收租。另外有些年青的同學,預算不多,就買一些200多萬的單位先上車自住,返工、返屋企都不知幾方便,又住又賺。
 
同學H買的單位,客觀來看,質素不高,但賺幅甚高!
單位面積很小,只有230呎,極低層望樓,沒有景觀可言,買入價是210多萬,最近以近350萬賣出,樓價升幅超過6成。同學借盡9成上車自住,首期僅21萬多,翻了6倍。由於單位不太殘,只花了大約1萬多元翻新,連同代理佣金、厘印、雜項不用30萬。今次創新高賣樓,賬面賺近140萬,連同過去3年供樓的本金,取回逾150萬,成功換入一個400呎單位,提升生活質素,仲有錢淨!

銀碼細價大晒!
當年同學預算不多,唯有將貨就價,近年樓價急升,更難買,加上政府推出的逆週期措施,例如400萬以下才可以借9成,貸款人又要經過壓力測試等等,400萬以下單位受到熱捧,呎價扯高,呢個單位都唔算誇張,近年有不少百多呎的已補地價公屋,竟然賣到萬多元一呎,更令人震驚,無辦法…200多萬,根本無選擇!至於位置靚的私樓,300多萬已經買少見少,自然被受追捧。


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樓齡唔大唔細啱啱好!
大部份買家,尤其是現時主導市場的首置買家、新手上車買家,都傾向貪新忘舊,樓齡太舊的,例如45年以上,一來年青人不喜歡,二來申請按揭、購買保險等難度較高,較難難脫手。樓齡太新的,例如10年以內的,業主又會當新樓賣,價錢很貴。同學買這個單位的時候,樓齡20多年,即使住幾年賣出街,樓齡亦不過30年,無論是外牆、大堂等等,感覺新淨,申請按揭、購買保險亦無難度,同時價錢亦不會太貴,適合預算有限的首置客。

 

位置市區樓進可攻退可守
單位距油麻地站僅幾分鐘步程,靚街,旺中帶靜,交通方便這幾個字不足以形容,如果住戶在油尖晒區上班,甚至可以走路上班,交通費都慳唔少。從投資角度分析,收租回報甚高,就以同學今日的賣出價計算,唔使劏、唔使豪裝,回報都有接近4厘。以3年前的買入價計算,回報高達6厘。
純粹看升幅,可能有些新界低水屋苑,這幾年升幅更勁,然而計及防守,市區樓仍有吸引力。

 


 
開則不起眼的優勢
當年鼓勵同學買這個單位的其中一個原因,是單位開則靚,雖然只有230呎,但單位卻可以間到2房!同樣的呎數,有些單位開則長而窄,怎麼看都只能間一房,甚至是開放式,然而這個單位卻可以間2房,還有獨立的廚房,即使新婚小家庭勉強可住,客路較廣,將來出貨的時候亦會較容易,果然放盤幾個星期就創新高。

 

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