其實一直都有係呢個版睇下咁師兄師姐既經曆, 我既故事由2016年尾開始, 到今日我已經住係呢間屋度2個幾月, 純粹係想分享下一個由睇樓到買樓再到裝修既經曆, 唔知有無POST 錯地方, 但係不喜既話就請多多"包容", 多謝 。
第一章 – GAMESTART
2016年10月, 天水圍嘉湖2房單位,400萬有找, 2017年我用超過400萬買左一個天水圍嘉湖2房單位d1
曾經 城中權貴 劉公子講過:「願唔願睇少D戲,去少D日本,將錢省下做首期?」,如此良言,我當然有聽,可我還是跟我女友去了日本,買樓看來又與我們變得遙不可及,在日本我們慶祝了我倆的生日,回來的那天,我成就了人生的一件大事 – 求婚, 女朋友從此變成了未婚妻。
由於我們2人的家各自都根本無位置可以多住一個人,於是我們開始了”買樓”定”租樓”的討論,我未婚妻主張”買”,原因好簡單,就係”租”,始終都唔係屬於自己既, 而我? 其實沒太多意見, 反之,我們身邊既朋友,當聽到我們想置業的時候,個個都突然變成買樓專家,預言家, 紛紛為我們出謀獻策, 朋友A話,樓市2017就會爆煲,叫我們等一下,朋友B話,而家高價買樓,等同自殺,朋友C話,再不買,就不會有機會買得到…….聽得我們非常擔心。於是我們決定了,“買”!但不急,首先係開始睇樓的漫長旅程。
對於樓的要求, 其實我們沒什麼大想頭,只係希望可以有2個房,唔要OPENKITCHEN, 樓曆唔好太老就可以(你呢個時候應該心諗, 咁都叫無要求? 食蕉啦!),價位係400萬以下就可以,因為可以做9成按(<-呢件係我人生自以為事既蠢事其中之一,遲下慢慢再講),由於未婚妻住係深水土步既關係,佢又想近家人多一些,於是順理成章,睇樓旅程第一站 – 深水土步。
深水土步, 舊樓及唐樓比較多,樓曆都相對較大,當中都夾雜一些單幢的新樓,但多以開放式廚房為主,剔除了唐樓及一些開放式的廚房為主的樓後,就開始找地產去睇,由於我地2個睇落去外表應該太似仙都唔仙下既關係,行過好多地產鋪,都無人理我地,咁樣反而更好,可以比我地了解他們掛在門口的樓盤價錢,睇下睇下,我地決定膽粗粗就入其中一間細型地產鋪問下價,個經紀好簡單咁問左我地幾個問題,都係問價位,幾多房,之後就開始話幫我地約盤睇,佢一邊約,我心情就好緊張,始終未試過上去陌生人的屋企,過左陣,個經紀就話帶我地去黃金睇2個單位,一個鎖匙盤,一個就住緊人既,首先去左個鎖匙盤,入到去,平台2房1廳單位, 其實唔差,
但係有2樣野真係接受唔到,第一,眾所周知,黃金附近車水馬龍,經常都可以聽到「唔駛上陶寶,唔駛去深水土步」既速銷員高叫口號,基本上關哂窗都可以聽到街上既聲音,我有理由相信,唔需要鬧鐘,都可以一早”自然”醒。第二,細房後面有個門,根據經紀介紹,那是天井,好奇心下我決定開門一探究竟,恐怖,係我比呢個天井的形容詞,一堆黑色的積水,再加一堆煙頭及垃圾,其臭無比,關門!馬上同經紀講走人!走既時間,經紀姨姨不停讚花香,說該單位有幾好,主要都係因為近地鐵站及樓下多餐廳,縱然樓曆高,但不乏捧場客,開價好像400萬多少少,
但基於上面2個原因,我地都唔會考慮,突然間諗起一個問題,明明記得,係地產鋪見到同款單位,門口的水牌都係講緊360萬多些,為何一去到就變了400萬呢,於是問一問經紀姨姨,她神色自若地解釋,門口那個水牌係2個月前的價,未有時間換,再加上剛剛的單位為特色戶,所以會貴些,聽居一席話,勝讀十年書,就咁經紀姐姐又塞了錢落我袋 。
全文 :
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=27221970&extra=page%3D1
Ann姐 & 1% Anthony
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我第一次買樓奇遇，樓殘廿幾萬上車，21萬首期賺近140萬
師傅教落，買樓要睇Location、Location、Location！今時今日，在香港，這個金科玉律已經…Out 晒！不少前輩都跌到一地眼鏡碎！
咩叫筍盤？有人覺得要大屋苑、質素高，有人覺得要方便、景靚，計我話，最緊要有錢賺！三年前好多同學成功撈底，今天陸續高價出貨，呢個單位用21萬本賺近140萬，質素唔高，但係做到又住又賺。想再知多啲點執細價筍盤，今個星期講座再分享。
同學： 「搞掂！簽咗啦！」
筆者： 「賣咗嗱？好唔好價？」
同學： 「呎價1.5萬呀！創咗新高！」
筆者： 「恭喜晒！」
同學： 「如果以首期計算，3年翻咗6倍！」
筆者： 「真係估唔到，同期買入嘅單位，呢個回報算高。」
同學： 「當初你個相熟代理帶我睇呢個單位，我都好猶豫。」
筆者： 「好難怪嘅，事實上單位嘅質素真係唔高。」
同學： 「當時手頭得30萬，仲以為上車無望。」
筆者： 「選擇真係唔多，呢間算好架啦。」
同學： 「當時你個相熟代理話，如果我唔買，佢老闆買。」
筆者： 「當時你梗係覺得佢吹水啦。」
同學： 「都有啲架，好在最終都有聽你哋講。」
筆者： 「所以話，第一層樓唔使要求咁高，捱幾年就海闊天空。」
同學： 「靠佢我今日先換到樓咋！原來質素高唔一定賺得多…」
筆者： 「雖然質素唔高，但係佢有呢幾年爆升樓嘅幾個特質…」
又有同學請食飯，吃了一頓美味的火煱。
三年多前，樓市調整，很多戰友都趁機撈底...
筆者與其中一組戰友搶攻油尖旺區，市區樓，收租回報高，進可攻，退可守。半年之間大約買了4、50個筍盤，筆者自己都買了好幾個300萬左右的單位收租。另外有些年青的同學，預算不多，就買一些200多萬的單位先上車自住，返工、返屋企都不知幾方便，又住又賺。
同學H買的單位，客觀來看，質素不高，但賺幅甚高！
單位面積很小，只有230呎，極低層望樓，沒有景觀可言，買入價是210多萬，最近以近350萬賣出，樓價升幅超過6成。同學借盡9成上車自住，首期僅21萬多，翻了6倍。由於單位不太殘，只花了大約1萬多元翻新，連同代理佣金、厘印、雜項不用30萬。今次創新高賣樓，賬面賺近140萬，連同過去3年供樓的本金，取回逾150萬，成功換入一個400呎單位，提升生活質素，仲有錢淨！
銀碼…細價大晒！
當年同學預算不多，唯有將貨就價，近年樓價急升，更難買，加上政府推出的逆週期措施，例如400萬以下才可以借9成，貸款人又要經過壓力測試等等，400萬以下單位受到熱捧，呎價扯高，呢個單位都唔算誇張，近年有不少百多呎的已補地價公屋，竟然賣到萬多元一呎，更令人震驚，無辦法…200多萬，根本無選擇！至於位置靚的私樓，300多萬已經買少見少，自然被受追捧。
Ann姐 & 1% Anthony
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樓齡…唔大唔細啱啱好！
大部份買家，尤其是現時主導市場的首置買家、新手上車買家，都傾向貪新忘舊，樓齡太舊的，例如45年以上，一來年青人不喜歡，二來申請按揭、購買保險等難度較高，較難難脫手。樓齡太新的，例如10年以內的，業主又會當新樓賣，價錢很貴。同學買這個單位的時候，樓齡20多年，即使住幾年賣出街，樓齡亦不過30年，無論是外牆、大堂等等，感覺新淨，申請按揭、購買保險亦無難度，同時價錢亦不會太貴，適合預算有限的首置客。
位置…市區樓進可攻退可守
單位距油麻地站僅幾分鐘步程，靚街，旺中帶靜，交通方便…這幾個字不足以形容，如果住戶在油尖晒區上班，甚至可以走路上班，交通費都慳唔少。從投資角度分析，收租回報甚高，就以同學今日的賣出價計算，唔使劏、唔使豪裝，回報都有接近4厘。以3年前的買入價計算，回報高達6厘。
純粹看升幅，可能有些新界低水屋苑，這幾年升幅更勁，然而計及防守，市區樓仍有吸引力。
開則…不起眼的優勢
當年鼓勵同學買這個單位的其中一個原因，是單位開則靚，雖然只有230呎，但單位卻可以間到2房！同樣的呎數，有些單位開則長而窄，怎麼看都只能間一房，甚至是開放式，然而這個單位卻可以間2房，還有獨立的廚房，即使新婚小家庭勉強可住，客路較廣，將來出貨的時候亦會較容易，果然放盤幾個星期就創新高。
