2018新居屋抵唔抵抽? - Ann姐 AnthonySir

2018年推出4個居屋項目! 合共提供4,400個單位,房委會這次把復售居屋後最多單位的一次,當中包括位於市區的長沙灣、啟德及東涌。


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文章 : 新居屋抵唔抵抽? 

又嚟到「財富十級跳」…

今日講熱門話題,2018新居屋!

 

Ann姐 :   

消息公佈之後,唔止網民熱烈討論,好多上車班同學都問我哋值唔值得抽。今次幾個項目包括3月底至4月中推出新一批居屋,合共提供4,431伙單位,分別為啟德啟朗苑、長沙灣嘉盈街凱樂苑及東涌裕泰苑。

今次特色係…好平又有,好貴又有,最貴係啟德,呎價破萬!最平係東涌,首期8萬就可以上車!到底值唔值得抽呢?今日一齊研究吓!

 

注意 - Ann姐分析:「如果想貼地啲,可以睇吓東涌的裕泰苑。項目有2座,一共1,226,面積由277.7呎到471.5呎,售價由159萬到428萬,市價呎價被評為9,569元,以市價七折定價,平均呎價6,698元。用最細單位詁,可以159萬就買到。(其中逾95%單位售價為500萬元以下,平均售價360萬元。房委會表示,評定市值時參考公開市場成交並作適當調整)」

 

Anthony Sir : 

因為我都係住响西九龍,經常都經過,而家地王未起樓直頭有海景添!同樣情況,官方評定市價為13,192元,其實旁邊的匯璽,最新售價都已經破2萬,所以都算係計平咗!不過咁,由於地價、附近屋苑呎價貴,房委會又堅持用7 折定價,令到呎價同Lump Sum都好貴!呎價去到成萬蚊,都算係歷年最高,總價賣到630萬,對上車族嚟講亦都好難負擔、好離地。

 

Ann姐 :  

係呀,居屋都賣到630萬真係好誇張。計一計按揭!

假設購買凱樂苑630萬元的單位,九成半按揭供二十五年,假設按揭利率2.25厘,家庭申請者月供2.6萬多元。若利息要4.25厘,月供額外要多六千多元。

 

如果想貼地啲,可以睇吓東涌的裕泰苑。項目有2座,一共1226,面積由277.7呎到471.5呎,售價由159萬到428萬,市價呎價被評為9,569元,以市價七折定價,平均呎價6,698元。

用最細單位詁,可以159萬就買到。

(其中逾95%單位售價為500萬元以下,平均售價360萬元。房委會表示,評定市值時參考公開市場成交並作適當調整)

 

 

Anthony Sir : 

呢個盤Lump Sum就真係細,但係相比旁邊的私樓,折讓又好似冇咁大喎,地鐵站旁的東堤灣畔,現時成交呎價都係11,159元,市價評為9,569,計番質素上的差異又差唔多,冇乜計平到喎,呢個大家要考慮吓。

 

Ann姐 & Anthony Sir :  

總括嚟講,啟德、長沙灣兩個盤,位置真係無敵,呎價計落有着數,但係呎價、樓價就好貴,要計清楚自己的負擔能力。至於東涌就相反,呎價計落冇乜着數,但係呎價、樓價就平好多,供樓都輕鬆好多,自己決定啦。

居屋係幫人上車的政策,最緊要係睇番市民的負擔能力,係咪一定要堅持用7折定價呢?點解唔可以因應情況調低啲呢?又或者直頭同市價脫鈎呢?如果樓價一直係咁升上去,居屋價咪跟住貴?到時仲點買?希望政府有關部門可以正視呢個問題,考慮定價與市價脫鈎。

 

Ann姐:

今日時間差唔多。總結: 申請者可選擇新居屋或「白居二」,或同時選擇兩者,但需分別提交兩個計劃的申請。「白居二」同於3月底至4月中接受申請,6月攪珠。

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我第一次買樓奇遇,樓殘廿幾萬上車,21萬首期賺近140萬

師傅教落,買樓要睇Location、Location、Location!今時今日,在香港,這個金科玉律已經…Out 晒!不少前輩都跌到一地眼鏡碎! 

咩叫筍盤?有人覺得要大屋苑、質素高,有人覺得要方便、景靚,計我話,最緊要有錢賺!三年前好多同學成功撈底,今天陸續高價出貨,呢個單位用21萬本賺近140萬,質素唔高,但係做到又住又賺。想再知多啲點執細價筍盤,今個星期講座再分享。 

 

Ann上岸原理

同學: 「搞掂!簽咗啦!」
筆者: 「賣咗嗱?好唔好價?」
 

同學: 「呎價1.5萬呀!創咗新高!」
筆者: 「恭喜晒!」
 

同學: 「如果以首期計算,3年翻咗6倍!」
筆者: 「真係估唔到,同期買入嘅單位,呢個回報算高。」
 

同學: 「當初你個相熟代理帶我睇呢個單位,我都好猶豫。」
筆者: 「好難怪嘅,事實上單位嘅質素真係唔高。」
 

同學: 「當時手頭得30萬,仲以為上車無望。」
筆者: 「選擇真係唔多,呢間算好架啦。」
 

同學: 「當時你個相熟代理話,如果我唔買,佢老闆買。」
筆者: 「當時你梗係覺得佢吹水啦。」
 

同學: 「都有啲架,好在最終都有聽你哋講。」
筆者: 「所以話,第一層樓唔使要求咁高,捱幾年就海闊天空。」
 

同學: 「靠佢我今日先換到樓咋!原來質素高唔一定賺得多
筆者: 「雖然質素唔高,但係佢有呢幾年爆升樓嘅幾個特質

又有同學請食飯,吃了一頓美味的火煱。
三年多前,樓市調整,很多戰友都趁機撈底...
筆者與其中一組戰友搶攻油尖旺區,市區樓,收租回報高,進可攻,退可守。半年之間大約買了
450個筍盤,筆者自己都買了好幾個300萬左右的單位收租。另外有些年青的同學,預算不多,就買一些200多萬的單位先上車自住,返工、返屋企都不知幾方便,又住又賺。
 
同學H買的單位,客觀來看,質素不高,但賺幅甚高!
單位面積很小,只有230呎,極低層望樓,沒有景觀可言,買入價是210多萬,最近以近350萬賣出,樓價升幅超過6成。同學借盡9成上車自住,首期僅21萬多,翻了6倍。由於單位不太殘,只花了大約1萬多元翻新,連同代理佣金、厘印、雜項不用30萬。今次創新高賣樓,賬面賺近140萬,連同過去3年供樓的本金,取回逾150萬,成功換入一個400呎單位,提升生活質素,仲有錢淨!

銀碼細價大晒!
當年同學預算不多,唯有將貨就價,近年樓價急升,更難買,加上政府推出的逆週期措施,例如400萬以下才可以借9成,貸款人又要經過壓力測試等等,400萬以下單位受到熱捧,呎價扯高,呢個單位都唔算誇張,近年有不少百多呎的已補地價公屋,竟然賣到萬多元一呎,更令人震驚,無辦法…200多萬,根本無選擇!至於位置靚的私樓,300多萬已經買少見少,自然被受追捧。


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樓齡唔大唔細啱啱好!
大部份買家,尤其是現時主導市場的首置買家、新手上車買家,都傾向貪新忘舊,樓齡太舊的,例如45年以上,一來年青人不喜歡,二來申請按揭、購買保險等難度較高,較難難脫手。樓齡太新的,例如10年以內的,業主又會當新樓賣,價錢很貴。同學買這個單位的時候,樓齡20多年,即使住幾年賣出街,樓齡亦不過30年,無論是外牆、大堂等等,感覺新淨,申請按揭、購買保險亦無難度,同時價錢亦不會太貴,適合預算有限的首置客。

 

位置市區樓進可攻退可守
單位距油麻地站僅幾分鐘步程,靚街,旺中帶靜,交通方便這幾個字不足以形容,如果住戶在油尖晒區上班,甚至可以走路上班,交通費都慳唔少。從投資角度分析,收租回報甚高,就以同學今日的賣出價計算,唔使劏、唔使豪裝,回報都有接近4厘。以3年前的買入價計算,回報高達6厘。
純粹看升幅,可能有些新界低水屋苑,這幾年升幅更勁,然而計及防守,市區樓仍有吸引力。

 


 
開則不起眼的優勢
當年鼓勵同學買這個單位的其中一個原因,是單位開則靚,雖然只有230呎,但單位卻可以間到2房!同樣的呎數,有些單位開則長而窄,怎麼看都只能間一房,甚至是開放式,然而這個單位卻可以間2房,還有獨立的廚房,即使新婚小家庭勉強可住,客路較廣,將來出貨的時候亦會較容易,果然放盤幾個星期就創新高。

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