2019買樓上車,月入要幾錢? ! 財務自由 – Ann姐 x Anthony

財務自由及買樓上車系列 – 讀者來信   :  Ann姐、Anthony Sir你們好,最近在書局發現你們的新書,一口氣看了「買樓上車防中伏」及「財富十級跳」財務自由系列兩書,得到很大的啟發,看見書中講述你們的同學都可以精明成功上車,而且樓價升了很多,深深體會到過去幾年錯過了很多機會。身邊的朋友經常說2019買樓上車,上車首期要百幾萬,唔好諗啦!看過你們的書,才知道自己中伏!原來識甩名按揭借8成、善用擔保人原來咁重要! ,70幾萬就可以上車。

除了努力工作之外,我亦學習投資,今年股市旺,2018年初的時候我亦買了點騰訊(700),在高位買了,蝕了點錢,現在只有近80萬,距離目標不遠,不過要點先可以借到8成按揭呢?朋友說很難的,是這樣嗎?人工要有多少,才可以通過壓力測試呢?
讀者 Dick

▼ 2019買樓上車,月入要幾錢? ( 影音片) ▼ 

回覆讀者來信

上車不是夢!努力啊相信你會很快實現上車夢想!

現今的樓價的確比之前升了不少,400萬以下更加進入倒數階段,不過由於600萬以下的單位還有很多,都可以借到高成數按揭,上車夢還是可以實現的。不過真係要快!如果樓價繼續上升,可能連8成都做唔到。所以一定要盡快學習,盡快實踐。

 

1) 市場還有細價上車盤嗎?

近年細價樓升幅遠遠跑贏中高價樓,其中一個原因是按揭。

如果你希望可以借盡9成按揭,在金管局指引下,必須是400萬以下物業,過去一年樓價亢奮,各區400萬以下放盤確實比之前少,但並不代表沒有,只要細心落區搵,還是可以搵到的。如果想選擇多啲,就要到下一個門檻600萬,根據金管局指引,600萬以下可以借到最高8成按揭,仍然可以用高槓桿上車。

現在400萬的物業,主要集中在新界區的單幢樓或細屋苑,若不介意樓齡稍高,市區亦有一些這個鎷碼的物業,不過揀的時候就要小心,因為如果樓齡太舊,或者物業的質素有問題,例如日久失修,就有機會借唔到高成數按揭。至於600萬以下的選擇仍然有很多,很多上車屋苑現時價碼都在500萬左右。

 

2) 怎樣才借到8成,甚至9成按揭呢?

近年政府不斷出招,借按揭的確比以前難。

現時700萬以下的物業一律只可以借60%按揭,然而年青人上車,可以透過銀行向按揭證券公司申請按揭保險,最多可以獲得額外的20%~30%按揭,相當於樓價80%~90%。

 

3) 新樓好定二手好?

樓市好的時候,新樓普遍開價是會比較貴,不過勝在優惠多,尤其是很多樓盤目標是上車客的,甚至會提供高達9成的按揭,其至提供所謂的呼吸Plan,審批非常容易。

 

4) 當然新樓的高成數按揭計劃,先甜後苦,要做好計劃。

如果你的收入夠,只是因為非穩定而不能借9成,如果遇上值得買入的新樓,可以一試。如果你的收入本來就不足,那就不要勉強。正如剛才說,新樓開價會比較貴,但也不是沒有能賺錢的新盤,之前我們有同學抽到匯璽、Grand Yoho、利奧坊等等,第一批價錢都很便宜,到現在都已經賺了大錢,至於甚麼新樓才是值得買呢?講座再跟大家分享。

如果二手呢?借按揭就要跟足指引

就以600萬為例,最多可以借8

供款佔入息不可超過50%;

壓力測試(按息加3厘)後,供款佔入息不可超過60%;

咁即是要幾多人工呢?

舉例:按息2.35%、壓測5.35%、供款30年、按揭成數80%

如果搵到400萬樓,甚至可以借盡90%

根據金管局最新指引,如果要借90%按揭,要符合幾個條件…

供款佔入息不可超過45%;

壓力測試(按息加3厘)後,供款佔入息不可超過55%;

申請者必須要有穩定收入;

申請者不可以擁有其他住宅物業。

咁即是要幾多人工呢?

舉例:按息2.35%、壓測5.35%、供款30年、按揭成數90%

買一個400萬上車盤,要有近39,000元固定收入。

買一個600萬上車盤,要有近46,000元固定收入。

 

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你是否一直以人工去追首期? 追樓價? 追資產?
買樓最大的伏是不能有系統地以理性掌握「資產」與「物業」的創富關係。(不能怪人)白白從自己手裡溜走真正的財富機會。這當然與踏入財務自由無緣。
這套思維方法並不難學, 我們十年兵團戰績,只需花3小時學習,助你打開財富之門!
—  Anthony Sir x Ann姐 主理!! —

 

 

5) 多睇樓,才會比較!我們強調落區搵!

很多說找不到,因為冇睇樓!又或者冇用我們的方法睇樓!

如果依賴網上資料,朋友資料,死得!肯定搵唔到我們講的筍盤!

第一,偏差!傳媒報導最重要是能吸引讀者,現在樓市亢奮,所以很多時候都會選擇一些高價成交,甚至創新高的成交來報導,搏取更多Like & Share,因此大家看到的,都是貴、很貴、勁貴!其實市場上仍然有不少低價成交,問題是…買家是你嗎?

第二,覆蓋!傳媒報導的,主要是受到廣大市民關注的樓盤,例如各區的新樓,例如大型屋苑等,令到這些單位被受追捧,價錢也推高了不少。那些細價上車盤,很多時是潛藏於鬧市之中,即是我們一直所說的舊樓、單幢樓,往往被忽視,落區才會發現。

 

6) 如果收入水平不達標,是否就不能借到按揭?

也不是全然沒有辦法,最好的方法當然是除了努力儲錢之餘,亦努力增加收入,如果到時真係唔夠,可以看看有沒有家人可以聯名或做擔保人,當然亦可以與你的另一半共同努力,不過記得之前要傾好細節,免得將來爭拗。

 

7) 如果收入不固定呢?是否不能借到按揭?

根據金管局的指引,如果收入不穩定,例如以佣金為主的前線銷售工作等,8成按揭是沒有問題的,9成按揭就做不了,如果首期不足,可以選擇平一點的物業,又或者多儲一點首期。

 

8) 又有很多年青朋友擔心,買咗之後會唔會大跌?

壞處是借錢買樓更難,好處是市底更健康,試想想月供只是佔收入不到4成,這是一個很安全的水平,即使加息一、兩厘,相信亦不會出現恐慌性拋售。

又有朋友問,做幾十年樓奴,豈不是很辛苦?
其實租樓越來越吃力,供樓越來越輕鬆!

如果你租樓,租金是會跟隨通賬上升的,即使將來你退休了,仍然要交租,而且租金會比現在貴很多。相反如果供樓呢?

一來,始終有個期限,供滿了樓就是你的,最少到了退休之年仍然有樓可住,甚至可以做逆按揭支持退休生活。

二來,供樓會越來越輕鬆,只要利息不大幅上升,其實供款亦不會大幅上升。但是你的收入會隨着時間及經驗的累積而增加,因此會越來越輕鬆。三來,如果你學會投資之道,像我們的同學一樣,將來甚至可以細屋換大屋,甚至買到更多資產,達至財務自由,提早退休。

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