我是90後等咗3年,入市點撈底好? ! Anthony Sir x Ann姐 財務自由系列

Can I stay true to my values? 過去一年多,日日夜夜都充斥着破頂、創新高新聞,睇到人麻木,難得出現減價新聞!再配合貿易戰、股市下跌、人民幣下跌、加息等等因素,市場氣氛終於逆轉。 根據中原地產數據,全港33個貼近港鐵站的樓盤,有8個在10月份零成交,呎價插水最深鐵路盤是元朗YOHO Town,回落多達18.3%。

不過,散戶時時刻刻期望出現「跌市」,但真正跌的時候又唔敢買。專業投資者不望「跌市」,有「減價」、「低水」就會考慮。究竟跌市、調整、減價、低水如何分? 

 

讀者來信

 Anthony , Ann姐你好,本人一直等待機會上車,可惜越等就越貴。早幾個月睇你篇文章,說「娥六招」初見成效,樓價有機會調整,當時我都唔係好信,俾篇文朋友睇,他們都說你傻的嗎?他們都覺得樓價只升不會跌,說而家唔買,將來仲貴。點知唔夠幾個月,樓市氣氛真係逆轉,不得不佩服,好在冇聽朋友講,哈哈!你覺得今次跌市會跌幾多呢?作為新手想上車又應該如何部署呢? 
 

回覆讀者來信

要評估跌幾多,要知道如何部署,先要識分
跌市、調整、減價、低水跌幅與策略都大不同! 


正如早幾期專欄的預測,自從林鄭推出「娥六招」之後,居二市場首當其衝,部份未補地價的居屋、公屋率先出現減價成交。
久旱逢甘露!過去一年多,日日夜夜都充斥着破頂、創新高新聞,睇到人麻木,難得出現減價新聞!再配合貿易戰、股市下跌、人民幣下跌、加息等等因素,市場氣氛終於逆轉。
 

跌市

所謂跌市,筆者經驗是基本因素轉變,趨勢由升轉跌。


一直以來「磚頭」都被視為相對穩陣的資產,買錯了?買貴了?不要緊!大不了多持貨幾年,長遠來說,樓價還是會隨着社會經濟增長而上升,這是大趨勢。除非基本因素改變,例如1997年金融風暴,2008年金融海嘯等,實體經濟出現危機,趨勢才會扭轉。
換句話說,真正的跌市,與實體經濟掛鈎,經歷的時間會比較長,1997年至2003年一役,跌了好幾年,2008年一役,若非美國發明了量化寬鬆,相信有排捱,事實上歐美多國捱了很多年。


因此遇上真正跌市,策略上沒必要太心急!
變數太多,要摸底比較難!
應該留意實體經濟表現,最好可以分散資金,分段入市。


今次這一浪,基本因素沒有明顯轉壞,各國經濟表現、就業等數據仍然向好,市場資金、貨幣供應仍然充裕,不似真正跌市。

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調整

所謂調整,筆者理解為升得太多,要回落至正常水平。
這去兩年,樓市可以形容為升到你迷信!

無論政府推出甚麼政策,都會被解讀為「無用」,無論市場上有甚麼負面消息,都會被解讀為「無阻升勢」。你說的對!市民的心目中,樓價只會升、不會跌,只要你一講個「跌」字,就會被千夫所指、萬人恥笑。上一篇文章刊出之後,不少朋友都嗤之以鼻
 
筆者經歷過跌市,當然不會如此盲目!


無論經濟數據幾好,始終都有個價,樓價不斷上升,租金追不上,投資回報不斷下跌,直至一個位,回報低到買唔落手,就應該有合理調整。時間不會太長,回到合理水平就會止跌回升。
因此遇上真正調整,策略上要進取一點!


由於樓價大趨勢不變,有數據參考,較容易摸底!
應該憑經驗鎖定目標,鎖定入貨價,到價即出手。
2016年初的跌浪正是如此,很多學員都在這一浪買到超筍盤,其中有些個案已在【有樓萬事足】及筆者的著作中跟大家分享。今次這一浪,明顯過去兩年升得太多,若基本因素沒變,似調整多。至於跌幾多才合理,有機會在講座活動中再詳談。
 

減價

所謂「跌市」、「調整」是一個宏觀概念,整體市場氣氛轉差,各類型物業,包括高中低價樓,價格普遍下跌,樓價指數亦跟隨。
所謂「減價」其實是一個微觀概念,個別業主因為不同原因,願意減價,或以相對較「抵」價錢出售物業。
走在市場前線就知道:政策不變,難以出現大跌。


事實上,筆者已經多次發表文章,指出現時的升勢,最主要是因為政府政策失誤,自從推出「非首置15% 印花稅」惡法之後,手持多於一個物業的業主,個個都唔願賣樓,因為賣咗買唔番。全港各區都出現缺盤,上千伙的大型屋苑,鎖匙盤竟跌至個位一隻手數得晒,有些舊區甚至乎全區得幾條鎖匙,又如何大跌呢?

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