聯名甩名買物業的考量 | Ann姐上岸原理

一齊買樓上車,通常最多是準備結婚 或者 兄弟姊妹想快些上車有樓(單獨一人的入息未夠能力買該單位)。這時大家就會考慮用聯名買物業。這做法買樓以聯名方式共同持有。好處是保障雙方都有名。但中伏地方是,聯名買樓是令雙方的未來借貸能力做成嚴重消耗。點解這樣說?

讀者來信問 : 
Ann老師你好! 看你在 cmoneyhome 樓市文章有一段時間, 啓發良多,我想問如果一個人的收入不夠買樓,應該用聯名? 還是用擔保人? 本人準備跟女朋友在年底結婚計劃買樓自住,由於單靠個人的收入$25000過不到銀行壓力測試,需兩人合力才有$38000,請問聯名購買跟擔保人有何分別?

另外請教將來甩名情況是怎樣?因為我和未來太太可以一人一層樓  by 關生

Ann姐 回答 : 
關生你好, 今時今日政府辣招多多! 尤其是按揭不斷收緊,一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易,很多時要跟家人合力購買。到底應該用聯名購買,還是用一個人名買,另一個擔保呢? 首先說人性角度來看,這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭,兩個人就是一個整體,她自然希望擁有新居一半業權,令心裡更踏實,更有安全感,因此,從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而,從投資角度來看,聯名不利將來再買樓。兩個人聯名買樓,代表讀者與太太同時擁有業權,無論誰將來再買樓,都是第二個物業,首先要付雙倍印花稅(DSD),先花一筆錢。 即使願意多付錢,也未必買得到。因為根據指引「壓力測試後模擬供款」佔入息比例,第一個物業是60%; 第二個物業是50%,要求更嚴謹,未必可通過壓力測試。

(以上圖片來自 筆者《買樓上車防中伏》置業天書) 感謝巳購書的讀者🙂

即是話未來當二人都再買物業時, 現時聯名物業的借款, 將會出現在雙方的第二層物業壓測內, 二人都會被計足100%. 但聯名物業所得到的租金就每人就只能計 50% ,超中伏耶。

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如果用A名,由B作擔保,情況更具彈性。首先B仍然未有物業,可以免卻DSD,壓力測試也較輕鬆,想釋放B 的購買力亦比較簡單,只要重新批核,換擔保人即可。如果A收入增加了,不再需要B 擔保,做一次轉按就可以除名,簡單快捷。如果聯名的話,則需要透過買賣,例如將 B 的業權轉讓予 A,印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

和代理朋友閒聊,過往尚未有DSD前,買家買樓普遍夫婦用聯名方式持有,但辣招施實施後,買家寧「預留quota」,夫婦二人聯名買入情況減少,普遍只落一個名,以一個未曾擁有物業人士名義購入,慳回雙倍印花稅。

 

甩了名買樓的程序

基本上,夫婦或近親用買賣方式甩名在簽署第一份文件即是例如臨約後30日必須給印花稅。但注意,一旦給了印花稅後,即使後面因為任何原因沒法成交,政府也不會退回印花稅。買賣方式甩名需要買下另一方業權和餘下的按揭,這樣需要重新計算一次供樓壓力測試。建議關生(業主)先計算清楚自己的按揭借貸能力。近親買賣包括親人:配偶、 父母仔女、兄弟姊妹之間的買賣才可以用回舊印花稅,避免新的15%稅。另外如果轉名臨約日期一個月內不付印花稅,便要罰雙倍,如遲了超過2個月就要罰10倍!  付了印花稅的臨約,在法律上方為有效。如是聯名除名,印花稅以樓價一半用舊稅率表計。

★ 香港80後90後一世人的買樓次數可能是一至兩次,希望我的分享能幫助你了解香港置業及按揭多一點 ★

以上是買樓貼地程序給讀者們參考,祝買樓順順利利!
by Ann姐

– TVB 有樓萬事足 & Ben Sir 睇樓團顧問
– 《買樓上車防中伏》暢銷書作者
– ViuTV 樓市節目嘉賓主持

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Anthony Sir  :  投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。 同時為商業電台「星火燎原」地產環節嘉賓主持,曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、晴報、明報、星島、iMoney等專訪

Ann姐 :  《上車又住又賺》(系列)、《買樓上車防中伏》、《財富十級跳》財經書作者
– 曾於財經投資相關工作6年 – 利用資產sense 及鑽研財技和大學同學一齊買細單位,憑投資物業及財富心得 – 曾為TVB節目擔任「有樓萬事足」、「蝸居宅急變節目」總顧問。曾接受《明報》、《晴報》、《置業家居》、《經濟一週》、「香港電台」等傳媒訪問 – 於網上分享投資心得,文章瀏覽量過百萬,為人氣博客 (專欄 : 經濟一週),解答按揭及理財問題超過1000題 – 物業及創富課程導師,幫助學員買樓上車及資產增值人數逾2000人 – 網台財經節目主持人。一直深信財務自由講方法,不是講資格。

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