第一次做按揭,2020年買樓前準備 ★又住又賺起步篇 - Ann姐

首次置業,即係第一次買樓上車,好多年輕人落訂簽臨約 (簽臨時買賣合約) 後隨即揾銀行做按揭,過程中好多時擔心按揭唔批或者真係「中咗按揭不批伏」(文章下半部會解釋,live交流可參加 Ann姐買樓BB班 )。

上星期物業查冊班,有參加學員兩口子計劃半年內買樓,問如何準備。 我首先問他們首期及按揭部置如何? 二人共同反應是有了85萬首期,半年後可以夠105萬。睇過幾次樓,如果唔夠就借 P Loan…     

今天給大家整咗個checklist,如初次置業朋友符合以下,便不應擔心按揭批唔到,可大膽放心搵樓:

Ann姐 checklist 1 先通過壓力測試
定好目標樓價及打算做的按揭成數後,計計自己入息能不能通過壓力測試。坊間很多按揭計算機,計計每月還款,本網站也有一個可用。以現時H按封頂位的 2.5% 計算,如每月還款不超過月薪的50%,以及如利息升到5.5%後每月還款不超過現時月薪的 60%,而又沒有其他債務的話,壓力測試便順利通過。

施政報告下新按揭 例如 : 

樓價 500萬*  --> 首期50萬 + 物業印花稅15萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 71萬 (多除少補)

樓價 600萬*  --> 首期60萬 + 物業印花稅18萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 85萬 (多除少補)

樓價 900萬#  --> 首期180萬 + 物業印花稅33.76萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 224萬 (多除少補)

* = 最高按揭成數為9成 ,  # = 最高按揭成數為8成

早前施政報告放寛按揭的政策,600萬元至1000萬元住宅物業,假如想申請按揭保險以借取高成數按揭的話,只有「已落成物業」才能受惠。如購買樓價超過600萬元的一手樓花的話,需選擇建期計劃才能夠申請按揭保險於收樓時直接於銀行上會。另一個方法是,買家可以先選擇即供計劃,借取了高成數一按或二按,然後在收樓時申請按揭保險轉按至銀行,但這種做法不能套現,只能平手轉按。

* 喜歡我的分享,幫忙分享一下。先行謝謝 :)

Ann姐checklist 2 準備好所需要文件
包括公司的僱傭合約、糧單、以及銀行戶口出糧紀錄。如需要做按揭保險(例如9成按揭或8成按揭),需要有稅單、強積金供款紀錄,而糧單和銀行出糧紀錄需要有3個月。借6成以上需要買按揭保險!

Ann姐checklist 3 職業的特性和固定性
您是打工定自僱?如是打工,公司是別人開的還是近親開的?收入是月薪定以佣金為主?出糧是銀行自動轉帳定現金出糧?如是自僱,或在近親公司打工,或現金出糧,便需要準備多一點文件。

Ann姐checklist 4 物業種類
你想買的樓是不是唐樓?樓齡多少?層樓在田土廳有沒有「釘」(例如:屋宇處維修或清拆令,法庭糾紛等)。建議先向地產經紀做田土廳查冊,確定業權沒有任何負擔。

Ann姐checklist 5 銀行估價
如賣家叫價高過市價很多,如又要做按揭保險的話,要先到銀行查詢估吾估到價。但一般人自己walkin銀行,在未簽臨約之下,銀行經理未必太進取地幫手估價。如估吾到價但很想買,可搵我地幫手向銀行估

Ann姐checklist 6 首期來源
你的首期從可而來?首期不能從私貸借來,如有私貸未清而該筆私貸是近期借,HKMC可能會把私貸金額從首期來源中扣減。但如私貸已借了很久,HKMC可能可豁免。如首期是家人提供,要準備好文件。但這方面不必太擔心,當hkmc問時,只要有幫得手的banker,一般都不會是問題。極少個案按揭唔批因首期來源。

物業會不會是凶宅或凶宅同層?如物業是現契樓,便要確定業主沒有遺失樓契,因如臨成交前才發現業主遺失樓契,上會便麻煩。

by Ann姐

越來越多人被摒除於呢場物業遊戲以外,從好嘅角度,懂得入貨者是「沒有生不逢時 只有技不如人」,進入上岸第一站。

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日日夜夜都充斥着破頂、貴樓價新聞,睇到人麻木,難得出現減價新聞!再配合貿易戰、股市下跌、X幣下跌、加息等等因素,市場氣氛終於逆轉。不過,散戶時時刻刻期望出現「跌市」,但真正跌的時候又唔敢買。專業投資者不望「跌市」,有「減價」、「低水」就會考慮。究竟跌市、調整、減價、低水如何分?


 

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