買樓跑赢大市! 三房住一世 (汪生)

在香港暴亂未平息、結業潮出現、一些街道已吉舖滿街、失業潮亦開始下,地產市場上星期六日的成交,同業比喻為是4年的新高!地產成為了市場奇葩?一支獨秀?我們應該怎去解讀?

 

最終經濟的實況都會反映到樓市上的,即是說樓市的暢旺不可能一帆風順!但是更加不會好像一些人所說樓價「死硬」,等著「執死雞」!因為施政報告的放寬按揭上限,是實質令到兩件事出現,第一就是樓市槓桿購買力結構性上升,購買力比以前上升約2成至6成(因應不同首期),這個將來都會反映在市場上。

 

在世界各地都有很多地方的氣候,都是夏天多雨水,冬天乾旱的,那是否冬天就沒有水用?為何這些地方冬天水源都充足?以香港為例,用水塘儲水就是其中一個有效的方法,同一個道理,我以前常說香港樓市辣招正正是一個宏觀調控措施,即是過去9年的樓市辣招措施其實是保留及抑壓了很多的樓市購買力!政府只要隨著市場回復平靜,逐漸將樓市辣招的框框拆除,其實已經足以渡過寒冬!問題是政府想樓價保持在哪個水平而已!即是面對經濟調整,未來我們可以預算的就是政府會逐漸撤銷樓市辣招的限制,即是說未來置業機會是會大量增加,年輕人甚至未儲錢的人現在開始儲錢,我相信2至4年間任何人都可以儲到錢買到合乎其經濟能力的樓,希望大家好好地掌握這個機會,從來入市的最佳時刻都是樓市淡靜的時候,而不是在一片昇平大家看好市道啊!

 

當然,最影響樓市前景的仍然是2023年的供應斷層大限,林鄭特首必須要領導團體去趕及造地及建屋,令到供應在2023年可以趕得及,但今年發展商建屋及落成量截至8月為止,對比去年同期是下跌了48%及44%,面對這個困難,希望公眾多關注及支持政府啊。

 

另外施政報告也令上游購買力大增,我經常提倡的「三房住一世」正是認為在樓市結構上因三房單位是較少而令未來表現將遠跑赢於大市啊!

 

物業 : 【 2020年樓市及股市 十大忠告 
汪敦敬博士 x Ann姐 x 豪叔

日期 : 1月7日 (二)
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物業 : 【 估價買樓 由淺入深大攻略! 】投資新手必學
Ann姐 x 
資深測量師Simon

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日期 : 11月26日 (二)
時間 : 7:30pm - 10:15pm

費用 :  $400 (二人行,每人$240)

查詢文字 Whatsapp - 61815815

 

首次置業,即係第一次買樓上車,好多年輕人落訂簽臨約 (簽臨時買賣合約) 後隨即揾銀行做按揭,過程中好多時擔心按揭唔批或者真係「中咗按揭不批伏」(文章下半部會解釋,live交流可參加 Ann姐買樓BB班 )。

上星期物業查冊班,有參加學員兩口子計劃半年內買樓,問如何準備。 我首先問他們首期及按揭部置如何? 二人共同反應是有了85萬首期,半年後可以夠105萬。睇過幾次樓,如果唔夠就借 P Loan…     

今天給大家整咗個checklist,如初次置業朋友符合以下,便不應擔心按揭批唔到,可大膽放心搵樓:

Ann姐 checklist 1 先通過壓力測試
定好目標樓價及打算做的按揭成數後,計計自己入息能不能通過壓力測試。坊間很多按揭計算機,計計每月還款,本網站也有一個可用。以現時H按封頂位的 2.5% 計算,如每月還款不超過月薪的50%,以及如利息升到5.5%後每月還款不超過現時月薪的 60%,而又沒有其他債務的話,壓力測試便順利通過。

施政報告下新按揭 例如 : 

樓價 500萬*  --> 首期50萬 + 物業印花稅15萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 71萬 (多除少補)

樓價 600萬*  --> 首期60萬 + 物業印花稅18萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 85萬 (多除少補)

樓價 900萬#  --> 首期180萬 + 物業印花稅33.76萬 + 經紀佣金1% + 律師費 = 約總支出 224萬 (多除少補)

* = 最高按揭成數為9成 ,  # = 最高按揭成數為8成

早前施政報告放寛按揭的政策,600萬元至1000萬元住宅物業,假如想申請按揭保險以借取高成數按揭的話,只有「已落成物業」才能受惠。如購買樓價超過600萬元的一手樓花的話,需選擇建期計劃才能夠申請按揭保險於收樓時直接於銀行上會。另一個方法是,買家可以先選擇即供計劃,借取了高成數一按或二按,然後在收樓時申請按揭保險轉按至銀行,但這種做法不能套現,只能平手轉按。

* 喜歡我的分享,幫忙分享一下。先行謝謝 :)

Ann姐checklist 2 準備好所需要文件
包括公司的僱傭合約、糧單、以及銀行戶口出糧紀錄。如需要做按揭保險(例如9成按揭或8成按揭),需要有稅單、強積金供款紀錄,而糧單和銀行出糧紀錄需要有3個月。借6成以上需要買按揭保險!

Ann姐checklist 3 職業的特性和固定性
您是打工定自僱?如是打工,公司是別人開的還是近親開的?收入是月薪定以佣金為主?出糧是銀行自動轉帳定現金出糧?如是自僱,或在近親公司打工,或現金出糧,便需要準備多一點文件。

Ann姐checklist 4 物業種類
你想買的樓是不是唐樓?樓齡多少?層樓在田土廳有沒有「釘」(例如:屋宇處維修或清拆令,法庭糾紛等)。建議先向地產經紀做田土廳查冊,確定業權沒有任何負擔。

Ann姐checklist 5 銀行估價
如賣家叫價高過市價很多,如又要做按揭保險的話,要先到銀行查詢估吾估到價。但一般人自己walkin銀行,在未簽臨約之下,銀行經理未必太進取地幫手估價。如估吾到價但很想買,可搵我地幫手向銀行估

Ann姐checklist 6 首期來源
你的首期從可而來?首期不能從私貸借來,如有私貸未清而該筆私貸是近期借,HKMC可能會把私貸金額從首期來源中扣減。但如私貸已借了很久,HKMC可能可豁免。如首期是家人提供,要準備好文件。但這方面不必太擔心,當hkmc問時,只要有幫得手的banker,一般都不會是問題。極少個案按揭唔批因首期來源。

物業會不會是凶宅或凶宅同層?如物業是現契樓,便要確定業主沒有遺失樓契,因如臨成交前才發現業主遺失樓契,上會便麻煩。

by Ann姐

越來越多人被摒除於呢場物業遊戲以外,從好嘅角度,懂得入貨者是「沒有生不逢時 只有技不如人」,進入上岸第一站。

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日日夜夜都充斥着破頂、貴樓價新聞,睇到人麻木,難得出現減價新聞!再配合貿易戰、股市下跌、X幣下跌、加息等等因素,市場氣氛終於逆轉。不過,散戶時時刻刻期望出現「跌市」,但真正跌的時候又唔敢買。專業投資者不望「跌市」,有「減價」、「低水」就會考慮。究竟跌市、調整、減價、低水如何分?


 

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